부동산PF 자금줄 마른다...저축은행과 새마을금고 잇따라 여신 취급 강화
금융기관들이 자금 공급 빗장을 걸어 잠그면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)시장의 자금줄이 점점 마르고 있다. 저축은행이 토지 브리지론 대출 문턱을 높였으며, 새마을금고는 미분양담보대출을 금지한데 이어 관리형토지신탁 대출의 취급 조건을 강화했다. 저축은행은 금융당국 특별 주문에 따른 선제적 리스크 관리 성격이 강하다면 새마을금고는 연체율 급등에 따른 고육지책이다.
20일 부동산금융업계에 따르면 최근 저축은행의 브리지론 참여가 크게 위축됐다. 시행사의 대규모 자기자금이 투입된 개발사업이 아니면 사실상 저축은행의 브리지론대출 참여가 쉽지 않다.
저축은행의 입지 축소에 따라 브리지론 참여 가능기관이 단위 농협, 수협, 신현 등으로 줄어들고 있다. 이는 금융감독원의 특별 관리에 따른 것으로 알려졌다. 금감원은 지난달 말 국내 저축은행 10개사와 간담회를 통해 브리지론 실태를 점검했다. 그 결과 토지감정가 부풀리기와 증권사 토지계약금대출의 시행사 자본금 인정 등과 같은 지적사항이 도마 위에 올랐다. 금감원은 토지 감정가가 매매가 보다 높더라도 대출의 기준이 되는 담보인정비율(LTV)은 매매가 기준으로 산출할 것을 주문했다고 한다. 또 충당금도 보수적으로 적립할 것을 당부했다.
이런 가운데 대형 저축은행 10개사의 올 1분기 부동산PF 대출금은 4조5357억원으로 전년 동기 2조9606억원 대비 53.2%(1조5751억원) 급증했다. OK저축은행(9429억원)아 가장 많이 취급했으며 한국투자저축은행과 상상인저축은행의 1분기 부동산PF 대출금이 각각 8899억원, 5796억원으로 뒤를 이었다.
새마을금고도 지난 14일부터 부동산금융 양대 주력상품인 공동대출과 관리형 토지신탁 대출의 취급 규제(가이드라인)을 강화했다. 최근 부동산시장 악화에 따라 새마을금고의 연체율이 치솟고 있다. 1분기 기준 새마을 금고의 연체율은 2.3%이고 연체금액은 4조2000억원 수준이다.
이 중 부동산담보신탁 대출 연체율이 6.3%로 대부분을 차지한다. 대부분 관리형토지신탁 사업비 대출이나 다른 금융기관 대출 상환용 미분양담보대출 물건으로 새마을금고는 파악했다.
이에 새마을금고는 지난 14일부터 미분양담보대출을 원칙적으로 취급 금지했다. 아울러 관리형토지신탁(책임준공확약형 관리형 토지신탁 포함) 취급시 가이드라인을 새로 만들었다. 먼저 시공사 선정 기준을 보면 대출 신청건의 시공사 공사도급액보다 시공사들의 시공능력평가액이 2배를 초과해야 한다.
부동산 물건별 취급 조건도 까다로워졌다. 물건별 대출에 처음으로 엑시트(EXIT) 분양률이라는 말이 등장했다. 예를 들어 주택개발사업의 취급 조건은 대출액이 엑시트 분양률의 65% 이하일 때 가능하다. 금융사는 통상 LTV를 따져 대출하는데 엑시트 분양률은 LTV에 비해 5% 정도 기준이 더 강화한 것이다. 이밖에 새마을금고 측은 임대형 부동산사업의 취급을 못하도록 했으며 차입형 토지신탁 사업도 취급 금지령을 내렸다.
부동산금융사 관계자는 "기준금리 상승과 부동산시장 냉각 여파에 부동산PF시장이 극도로 위축되고 있다"면서 "최근 부동산PF 딜이 작년 같은 기간 대비 90% 정도 줄었을 정도로 한산하다"고 말했다.
