(워킹저널)건설사의 PF우발채무 위험량 계산하기(상)
게티이미지뱅크연초 태영건설의 워크아웃 개시를 계기로 건설사에 대한 PF우발채무 이슈가 제기되고 있습니다. 건설산업 환경에 등장하는 새로운 흐름을 잘 소화해 내려면 전문용어 등장 때마다 정의와 기초 개념을 아는 게 필수적입니다. 기초체력이 튼튼해야 응용이 가능한 법이니까요. 이번 글부터 3회에 걸쳐 건설사의 PF 우발채무 위험 노출액(리스크 익스포저)을 도출하는 로직(논리)를 알아보겠습니다.
(워킹저널)재개발·재건축조합원 입주권 매수때 투자자 유의사항
게티이미지뱅크공포 심리가 지배하는 폭락장에서 저평가된 자산을 취득하는 건 말처럼 쉽지 않습니다. 매수 결정을 할 때든, 계약서에 날인하고 잔금을 송금할 때 든 이게 잘 하는 것인가 하고 별별 생각이 다 듭니다. 심장이 쿵쿵거리고 식은 땀이 나기도 합니다. 무리짓기 본능을 거스르고 남들과 다르게 독자적으로 사고하고 행동하기 위해선 소위 '야수의 심장'과 같은 강인한
(워킹저널)생숙·오피스텔 투자 관련 실패 확률 낮추는 법
강남 삼성동 오피스타운 일대(게티이미지뱅크)지난 편 '워킹저널'에서 프랑스 철학자인 라캉까지 들먹이며 아파트를 구매할 때 "타인의 욕망을 욕망해야" 안정적인 투자수익상품을 고를 수 있다고 말씀드렸는데요. 그렇다면 대표적인 아파트 대안 주거상품인 생활형숙박시설(레지던스, 생숙)과 오피스텔 투자는 어떨까요. 이들 대체주거상품의 선택에는 "나의 욕망을 아주 구체적이고 실질적으로 정의해야만 투자 실패확률을 줄일 수 있다"
(워킹저널)건설사 20년차 RM이 본 아파트 투자에 대한 단상
게티이미지뱅크부동산시장을 이해하고 돈의 흐름을 읽기 위해선 행위 주체이자 돈의 주인인 사람을 이해하는 게 중요합니다. 그런 측면에서 부동산은 경제학이라기 보단 철학을 품은 사회학에 가깝습니다. 시장은 합리성과 비합리성이 공존하는 야누스적 성질을 갖고 있습니다. 단기적으로는 도저히 상식으로 이해가 되지 않는, 비합리성과 비이성적 광기가 팽배합니다. 그러나 장기적으로는 대체적으로 균형과 합리성을 찾아갑니다. 필자는 지난 20년간
(워킹저널)건설사가 최적의 분양성을 찾기 위해 검토하는 몇가지
게티이미지뱅크독자분들이 시행사 대표라고 가정합시다. 서울 근교 약 2만평 부지에 34평형(전용 85㎡) 단일 평형으로 1000세대 아파트 단지를 개발하고 있는 상황입니다. 세대별 분양가를 평균 10억원으로 책정해 단지 전체 분양매출 수입금은 1조원으로 기대하고 있습니다. 그런데 대주단과 시공사가 미분양 우려로 PF대출금과 공사비 회수가 걱정된다며 BEP(Break Even Point) 분양률(시공사는 공사비를, 대주단은 대출원리금을
(워킹저널)'주거 개발사업의 입지' 평가하는 법
서울의 한 아파트숲 전경(사진=게티이미지뱅크)건설사는 개별 수주 프로젝트에 대한 입지를 어떻게 분석하고 평가할까요. '분양성은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지'라는 말을 많을 사람들이 귀에 못박히도록 들었을텐데요. 그런데 이 입지를 판단하는 것이 쉽지 않습니다. 정량적이고 정성적인 요소들이 복합적으로 얽혀있기 때문이죠. 분양성이 양호하다는 판단 근거 역시 비교군과 대조군이 있는 실험실의
(워킹저널) 건설사가 RM(리스크 매니지먼트)을 강화하는 이유
사진=게티이미지뱅크시공사는 수주 관련한 의사 결정 프로세스를 '수주심의위원회' 로 부르거나, 줄여서 '수심위' ·'수주 심의'라고 칭합니다. 대부분의 시공사는 토목·건축·플랜트(토건플) 각각의 사업부문(본부)에서 '부문(본부) 수심위'를 1차 수행하고 이를 통과하면 '전사 심의'에 상정해 수주 여부를 판단합니다. 부문과 전사, 이렇게 2단계로 나눠 수많은 연관 부서원의 의견을 취합하고 분석하고 논의하는
(워킹저널)재개발·재건축 사업성을 평가하는 3대 지표
재개발 현장(사진=게티이미지뱅크)민간 개발사업의 사업성을 평가하는 지표는 개발이익률입니다. 통상 개발이익률은 분양총액(분양금매출액)의 10% 내외입니다. 그렇다면 재개발·재건축과 같은 도시정비사업의 사업성은 어떻게 평가할까요? 흔히 도시정비업계는 '비례율 100%이상, 일반분양가 대 조합원 분앙가 차이 85% 이상 돼야 한다'고 말합니다. 이 정도 되면 '위치가 어디야?', '조합원이 몇명이지?' 등에
시공사의 도시정비사업 관리체계 엿보기
시공사가 도시정비사업에서 '수주를 인식하는 시점'은 매우 중요하며, 각 시공사의 내부 방침에 따라 다릅니다. 시공사 선정총회에서 다수 조합원의 표를 받아 선정 안건이 결의되는 날을 시공사의 수주시점으로 기표하는 곳이 있구요. 사업시행인가 시점을 수주인식 시점으로 채택하는 시공사도 있습니다. 사업시행인가 시점에는 아파트단지에 대한 구체적인 설계(동배치, 세대수/층수, 단위세대 평면 등)가 거의 정해집니다.
건설사 신사업으로서의 폐기물사업과 수익성 분석요소
토목과 건축, 플랜트에 익숙한 시공사 직원에게 환경사업은 토목·인프라사업에 부속된 틈새시장 정도로 여겨졌습니다. 그런데 4~5년 전부터 환경·사회·지배구조(ESG), RE100(재생에너지 사용 100%) 용어가 회자되더니, 시공순위 8~10위 내의 SK건설이 SK에코플랜트로 사명을 변경했습니다. 대형 시공사 중 처음으로 환경업을 메인 타이틀로 확장할 정도로, 건설업계에는 환경사업이 화두로 떠올랐습니다. 다른 1군
RM시각에서 바라본 민간투자(PPP)사업 수익구조
서울~용인 민자고속도로(사진: 회사 홈페이지)건축·주택사업 부서에서 10년 넘게 일하고 RM(리스크관리) 관점에서 처음 민자 인프라사업(PPP사업)을 접했을 때 인상은 강렬했습니다. 먼저 스케일이 정말 큽니다. "저기 저 산을 깎아 내 40만~50만평의 공유수면을 메우면 된다." 이런 구상 아래 실제 공사 착수계획을 짜 공정 프로그램을 돌리는 토목인들의 추진력을
건설사는 '도시정비사업 수익성과 리스크 버퍼'를 어떻게 평가할까
건설이 진행 중인 재건축 단지 자료사진. (출처: 현대건설 보도자료)재개발 재건축과 같은 도시정비사업, 이를 줄여 '도정사업'이라고 합니다. '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)'에 따라 진행되는 개발사업이어서 이렇게 부르죠. 적은 대지 지분(소액주주 개념으로)을 갖고 있지만, 엄연한 토지주인 조합원들이 "총회"라는 의결기구를 거쳐 조합장, 상주 임원, 감사, 대의원을 선정합니다. 집행부와 일반