(워킹저널)건설사의 PF우발채무 위험량 계산하기(상)

연초 태영건설의 워크아웃 개시를 계기로 건설사에 대한 PF우발채무 이슈가 제기되고 있습니다.  건설산업 환경에 등장하는 새로운 흐름을 잘 소화해 내려면 전문용어 등장 때마다 정의와 기초 개념을 아는 게 필수적입니다.  기초체력이 튼튼해야 응용이 가능한 법이니까요.  이번 글부터 3회에 걸쳐 건설사의 PF 우발채무 위험 노출액(리스크 익스포저)을 도출하는 로직(논리)를 알아보겠습니다.

태영건설의 채권단협의회 소집회의 종료시점(4월11일)까지 유예된 태영건설 채무보증 규모는 PF대출잔액(기표 기준) 5조5000억원(보증한도 기준 7조4000억원)과 중도금대출 보증잔액 1조6000억원(한도 3조원)으로 파악됩니다.  건설사가 '잠재적 PF위험 노출액' 을 정의할 때는 프로젝트 진행하면서 PF를 통해 빌린 돈의 총 잔액을 산출해 정의합니다.

태영건설의 잠재적 PF 위험노출액 5조5000억원 중 인프라 민자사업(PPP), 중도금 지급보증 등을 제외하면,  건축주택분야 부동산PF 위험노출액은 약 3조6000억원으로 도출됩니다.
여기에서 이미 분양·착공해 공사중이고 분양률도 75% 이상 안정적인 1조1000억원을 제외하고, 착공전 사업장 1조2000억원 중 양호한 분양률이 예상되는 서울·경기 일부지역을 제외하면, 실질적인 'PF우발채무 리스크 금액'은 1조5000억원 내외가 아닐까 추정합니다.

그렇다면 건설사들은 사내 PF우발채무 위험 노출액을 어떻게 계산할까요. 이를 계산하기 위해선 먼저 ①착공전 백로그(Backlog)와 ②공사중 사업장으로 1차 분류해야 합니다.

착공전 백로그는 다시 브릿지론과 본PF로 2차 분류하고, 상품특성(아파트>주상복합>오피스텔>생활형 숙박시설>오피스(지신산업센터)>상가 등)을 반영한 분양성을 예측해 악성 미분양 또는 사업성 열위의 현장들을 "잠재적인 PF 우발채무"로 추립니다.

시공사 내부 수주심사시 지적받은 리스크에 대해 헤징이 제대로 이행되지 않은 사업장들은 대부분 우발채무로 분류됩니다.  토지 미확보, 고분양 가격에 따른 미분양 리스크, 인허가일정 지연, 각종 계약 리스크 등이 해소되지 않는 경우 관리 비용이 눈덩이처럼 늘어납니다.

②공사중 사업장과 관련해서는 중도금 대출 허들 분양률 40% 미만 사업장은 무조건 악성 미분양 프로젝트로 분류합니다.  태영건설의 경우는 분양률 75%를 시공사 엑시트(EXIT) 분양률로 봤습니다.  

특히 입주자 모집공고 후 수개월이 지나도 20~30%이하 분양률을 보이거나, 후분양 현장인데 분양가격이 크게 높아 악성 미분양으로 분류될 가능성이 높으면 우발채무로 담습니다.

​시공사의 신용공여 종류 알아보기

책임준공은 준공필증을 받으면 준공 의무에서 벗어난다는 의미입니다. 그러나 시공사 백로그(Backlog)의 대부분은 ⓐ【책임준공 미이행시, 채무인수】라는 강력한 조건이 달려 있습니다.

이는 대주단이 못 받을 것 같은 돈이 생기면, 그 미회수 채권을 시공사가 대위변제, 즉 대신 채무를 인수해주겠다는 뜻입니다.  

채무인수 조건을 차치하더라도 대부분의 PF협약은 "사업비 인출 순서상 공사비를 후순위로 규정하는 경우가 많아 공사비 미수금 리스크"도 역시  크기는 합니다.

대주단이 책임준공에 이토록 집중하는 이유는 "준공 이후, 소유권 보존등기가 가능해 담보대출로의 전환"이 주요 목표이기 때문입니다. 시공사 입장에서도 준공해야만 할인분양을 하거나 전세 보증금을 수령해 공사미수금 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.

ⓑ 【책임준공】신용공여가 다양해진 결과 【책임준공 미이행시 이자지급 보증】, 【책임준공 미이행시 손해배상】조건 등도 나오고 있습니다. 특히 손해배상 조건은 부동산 신탁사기 꽤 적용하는 협약방식입니다.  손해액의 산정에 많은 시간이 걸린다는 점이 대주단에는 단점입니다.  이에 비해 채무인수 조건은 "책임준공 예정일"이 도과하는 시점에 바로 모든 미회수 채권을 즉시 인수해야 하니, 대주단은 "채무인수"조건을 선호할 겁니다.

ⓒ 【자금보충】은 대주단이 못 받은 돈을 시공사가 보충해 주겠다는 뜻입니다. 이밖에 ⓓ매입확약이 있고 가장 강력한 ⓔ연대보증/지급보증 조항이 있을 수 있습니다.

다음 글에서는 "건설사 부실징후와 워크아웃 트리거(Workout Trigger)(중)'와 '시공사의 책임준공 및 채무인수 법적효력 구조(하)' 등을 살펴보겠습니다.