용산 나진상가 3개동 매각에 3~4개 컨소시엄 참여 '저울질'

서울 용산 전자상가 내 나진상가 세개 동이 매물로 나오면서   대형 건설사 및 자산운용사 몇 곳이 입찰 참여를 저울질하고 있다.  지난달 서울시가 용산국제업무지구와 연계한 전자상가 개발방향을 확정한 터라 개발업계의 관심을 끄는데 성공했지만 희망 매도가격이 다소 비싸다는 평가도 나온다.

19일 투자금융(IB)업계에 따르면 지난달 용산 나진상가 15동(4블록), 17·18동(5블록) 등 3개동이  매물로 나왔다.   소유자이자 매도인은 시행사 네오밸류가 95% 지분을 보유한 용산라이프시티PFV다.  매각 자문사는 딜로이트와 쿠시먼앤웨이크필드다.   비밀유지협약(NDA)을 맺은 100개 기업 정도가 투자제안서(TM)를 받았으며 이들을 상대로 한 본 입찰이 오는 8월 17일치러진다.

매수자가 셰어딜(Share deal, 지분 거래) 또는 에셋딜(Asset deal, 건물자산 거래) 형태의 매각을 제안하는 방식이지만, 네오밸류는 PFV의 지분 50% 이상을 거래하는 셰어딜을 선호하는 것으로 알려졌다.  네오밸류는 일정 지분을 보유하면서 프로젝트관리(PM) 등에 참여할 것으로 보인다.

해당 부지 3개동의 전체 면적은 2948평 정도다.  서울의 핵심거점인데다 대규모 복합개발이 가능하면서도 희소한 도심 자산임을 감안할 때 매도자는 평당  2억원 내외의 가격을 희망하는 것으로  업계에 전해졌다.  

특히 서울시가 국제업무지구와 용산전자상가 일대 연계전략을 지난달 확정, 발표하면서 이 매각 지구의  선도적 사업진행을 통해  가치가 크게 오를 자산으로 소개됐다. 서울시가 내년 상반기 중 지구단위계획 결정을 변경 고시할 예정인데 이 일대가 특별건축구역으로 지정될 시 용적률 인센티브 확보로 최대 1560% 초고밀 개발도 가능하다.

그러나 평당 2억원 계산시 지분 인수자금이 수천억원 드는데다 셰어딜 형태로 거래될 경우 담보대출을 통한 조달도 한계가 따르는 등 거래가 쉽지않다는 분석도 제기된다.

건설사 관계자는 "PFV 지분을 원 소유주에 프리미엄 주고 사는 형태"라며 "셰어딜일 경우 토지를 담보로 한  인수금 조달이 어려울 수 있다"고 말했다. 이 관계자는 이어 "업계의 관심은 많지만 가격과 주식인수 비용에 대한 부담이 있어 흥행할지는 지켜봐야 한다"고 강조했다.

매각금액 규모가 크다 보니 입찰에는 단일기업이 참여하기 보다는 대형 건설사와 운용사, 증권사 등이 컨소시엄을 꾸려 들어갈 것이란  전망이 나온다.  금융사가 투자자로서 자금을 조달하고  대형 건설사가 시공을 맡는 구조다.   업계에 따르면 건설사 가운데 한화, 현대산업개발 등이 참여를 검토중인 것으로 알려졌다. 자산운용사는 미래에셋자산운용 이지스자산운용 코람코자산운용 등이 참여를 저울질하고 있다.  

내달 입찰이 가까워질수록 대형건설사 중심의 컨소시엄 3~4곳이 잠재 매수 후보군으로 압축될 가능성이 있다고 업계는 예상했다.