(심층)증권업계 "PF ABCP발 경색보다 더 강력한 브릿지론대란 온다"

"중소형 증권사의 위기는 이제 시작입니다.  내년 상반기에 더 어려울 것입니다"  중소 증권사의 프로젝트금융(PF)본부장인 A씨의 말이다.

정부의 1조8000억원 규모 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 매입 프로그램으로 레고랜드발 단기자금 경색  위기가 최근 진정 국면이다. 그러나 내년 상반기 중 이보다 더 강력한 브릿지론 디폴트 위기가 닥칠 것이란 게 A본부장의 설명이다.

PF유동화증권 경색에 이어 이제는 브릿지론 디폴트 공포가 엄습하고 있다.   올 하반기 들어 2~4개월 단위로 연장한 브릿지론이 내년 초 이후 줄줄이 만기 도래하면서 이들 사업장이 디폴트(EDO, 채무불이행)가 본격화될 것이란 우려에서다.

브릿지론  호황은 지난해 하반기부터 시작됐다.  부동산경기 호조를 타고 시행사들은 증권사의 주선으로 저축은행· 캐피탈사의 자금조달을 받아 토지 매입에 앞다퉈 나섰다.  증권사들도 경쟁 격화 속에 본 PF주관권을 확보하고 브릿지론에  자기자본(PI)를 투자해 고수익을 남기기 위해  자금 제공에 나섰다.  

지난해와 같은 상황이었다면 이들 브릿지론은 인허가를 거쳐 올 하반기 본 PF로 전환하거나 분양을 시작했어야 했다. 그러나 갑작스런 금리 급등과 금융 불안에 따라 본 PF로 갈아타지 못했다.  

이에  금융시장이 안정되기를 기다리면서 3~6개월 대출 만기 기한을 늘리거나 토지 잔금 계약일을 미룬 브릿지론들이 내년 상반기 만기 도래 물량으로 집중된 것이다.  그나마 올해에는 시행사들이  자기자금 여유분으로 이자와 수수료를 선취 제공 가능해 대주단의 동의를 거친 뒤 기한을 늘릴 수 있었다.  그러나 이 마저 자금체력이 고갈된 상황이다.  

브릿지론 주요 플레이어인  일부 2금융권은  만기 연장은 없다며 만기 도래 대출금을 갚으라고 엄포를 넣고 있다.  이에 시행사들은 최후 수단으로 시행사 지분을 담보로 돈을 빌려 기한을 연장한 곳도 적지 않다고 한다.

그런데 문제는 내년에도 분양 상황이 나아지기는커녕 더욱 나빠지고 있다는 점이다. 대구 울산 포항 대전 세종 등지의 미분양이 쌓이고, 부동산 상품 중에는 오피스텔의 분양 성적이 좋지 않다.

그나마 사업성이 우량한 브릿지론 토지는 주택도시보증공사(HUG) 보증 PF 등으로 갈아탈 수 있다. 또한 서울지역 우량 브릿지론 토지는 기업 등 전략적 투자자(SI)에 매각 가능한 곳도 더러 있다.

그러나 사업성이 없고 본 PF자금 모집도 어려운 대부분의 브릿지론 사업장들이 연쇄 부실화될 것이란 우려가 나온다.

시행사들은 브릿지론 상태의 토지를 매각해 엑시트하려 하나 이 마저 쉽지 않은 상태다. 전국적으로 부동산시장이 악화되는 상황에서  토지를 매입해 분양시장에 뛰어들 사업자가 드물어서다.

B증권사는 인허가를 받았으나 자금난을 겪는 7개 브릿지론 사업장을 의뢰받아 본PF 전환 가능성을 최근 검토했지만 하나도 건질 게 없었다고 밝혔다.  

이 증권사 관계자는 "7개 사업지 중 악성 매물인 4개는 아예 제외하고 3곳의 사업수지 분석을 해봤으나 수지가 나오지 않아 모든 사업지를 포기했다"고 말했다.

브릿지론 사업장의 디폴트가 현실화될 경우 중소 증권사에 적잖은 타격을 가할 전망이다.   채무를 이행하지 못하면 선순위 대주는 담보 토지의  경,공매 및 3자 매각으로 대출금을 최대한 회수하려 한다.  

브릿지론을 주선한 주체인 증권사는 주로 에쿼티 출자금(토지계약금 대출 등)이나 중,후순위 대출에 참여한 경우가 많아  손실이 불가피하며 대손충당금을 쌓아야 한다.  중,후순위는 담보 가치가 하락해  대출금 회수가 쉽지 않기 때문이다.

 대형 증권사는 브릿지론 손실이 발생할 경우 자기자본 여력이 충분한데다  본PF IB수수료로 상쇄해 감내 능력이 있다. 그러나 중소 증권사의 부동산 금융 중 브릿지론 비중이  본PF금융 비중과 비슷해 치명적이다.    이경자 삼성증권 연구위원은 "브릿지론은 대출 만기시에야 채권 회수 가능성을 판단하므로 손익에 부실이 뒤늦게 반영되는 특성이 있다"고 지적했다.  브릿지론을 정상 여신으로 믿고 있다가 뒤통수를 맞을 수 있다는 얘기다.

브릿지론 부실이 나도 정부가 국민적 반발 탓에 함부로 공적자금을 지원할 수 없다.  부동산업계 관계자는 "본 PF(PF유동화증권) 자금 경색은 수분양자의 피해나 건설사의 연쇄 부실을 우려해 정부가 개입할 여지가 있다"면서 "그러나 브릿지론은 시행사가 적은 돈으로 큰 수익을 노리고 뛰어든 것이므로 그 손실에 대해 정부가 지원하는 것은 쉽지 않다"고 지적했다.  

따라서 과거 저축은행 사태 때 처럼 시행사 부도와 증권사의 손실 이후 부실 사업장이 급증한 이후에나 캠코(자산관리공사) 등을 통해 PF부실 매입기구를 만들어 사들일 것으로 예상된다.