새마을금고, 관리형 토지신탁 PF대출 또 죈다
부동산개발시장의 큰손인 새마을금고가 8일부터 관리형 토지신탁(관토신탁) 사업비(PF)대출 요건을 또 다시 강화했다. 지난 6월14일 마련한 1차 가이드라인에 이어 2차 가이드라인을 통해서다. 2차 가이드라인에 따라 시행사가 새마을금고로부터 관토신탁 대출을 받으려면 책임준공을 보증(확약)하는 부동산신탁사를 금융지주 계열의 신탁사로 한정해야 한다.
새마을금고중앙회는 이런 내용을 핵심으로 한 `공동대출 및 관토신탁 사업비 대출' 관련 2차 가이드라인을 마련해 8일부터 시행에 들어갔다.
먼저 관토신탁 사업비 대출 요건이 크게 엄격해졌다. 책임준공 확약형 사업의 경우 부동산신탁사 조건이 회사채 A- 등급 이상이거나 금융지주회사의 자회사 법인이어야 한다. 금융지주 계열의 신탁사가 아니면 책임준공 확약 보증을 믿지 못하겠다는 얘기다.
아울러 분양 사업만 관토신탁 대출을 받을 수 있다. 전체나 일부에 임대형 사업이 포함된 경우 취급을 하지 않는다.
관토신탁 대출 만기때는 기한 연장이 불가능하며, 원리금을 상환하지 못한 경우 사고 사업장으로 처리하라고 지시했다. 사고사업장이 되면 채권 확보를 위해 공매 또는 매각 처리해야 하며, 시행사가 공매를 피하려면 다른 금융기관을 통해 새마을금고 대출금을 대환해야 한다. 다른 새마을금고에서 대환하는일명 폭탄돌리기도 금지시켰다.
이밖에 차입형 토지신탁은 아예 취급하지 말라고 가이드라인에 못박았다.
한편 이번 가이드라인에 따라 부동산 물건 종류별 취급 조건도 더욱 까다로워졌다. 엑시트(EXIT) 분양률을 더욱 낮추고. 시공사 연대보증이나 시공사 회사채 등급 등의 조건이 붙었다.
예를 들어 주택개발사업의 취급 조건은 그동안 대출액이 엑시트 분양률의 65% 이하일 때 가능했지만 8일부터는 65% 미만으로 내려갔다. 일반 업무시설의 엑시트 분양률은 60%이하에서 50%미만으로, 오피스텔의 엑시트 분양률은 65%이하에서 60% 미만으로 각각 하향 조정했다. 지식산업센터이의 엑시트 분양률도 60%이하에서 50% 미만으로 낮췄다.
이번 가이드라인에서는 물류센터 취급 조건도 신설됐다. 절반 이상 임대면적에 대해 5년 이상 장기임대차 계약이 체결돼 있고, 신용등급 BBB이상 시공사가 연대보증 입보를 서야 대출이 가능하다.
여기에 더해 선매입확약서(LOC)를 징구해야 하며, 매입액의 10% 이상 계약금을 신탁계좌에 현금 입금해야 한다. 펀드나 리츠가 선매입 확약시 상환능력이 있는 실제 투자가가 매입금 전체에 대해 투자확약서(LOC)를 내야 한다. 다만 매입금의 40%는 금융기관의 담보대출로 인정받을 수 있다.
이들 조건이 모두 충족돼야 새마을금고의 대출을 받을 수 있는 것이다.
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