농협중앙회도 부동산개발 PF대출 깐깐해진다
농협중앙회가 부동산개발 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 취급 문턱을 크게 높인다. 시공능력 평가 순위 100위 내 건설사의 신용 보강이 이뤄진 경우 등에 한해 신규 취급이 가능하며, 미분양 부동산담보대출도 분양률 70% 이상 조건을 강화한다. 앞서 새마을금고와 저축은행 등 상호금융권이 PF 부실화 우려로 골머리를 앓고 취급기준을 강화하자 농협도 이에 동참한 것이다.
신규 PF대출 취급 기준 강화
3일 농협중앙회에 따르면 농협은 이런 내용을 포함한 `공동대출 취급기준 강화 및 유의사항'을 마련해 일선 농협·축협을 상대로 오는 23일부터 적용에 들어간다.
먼저 PF 대출시 3가지 취급 조건 중 1가지 이상 충족할 때에만 신규 취급이 가능하다. 조건을 보면 우선 개발 인허가가 완료되고, 시평 순위 100위 이내 시공사의 지급보증 또는 채무인수 등 신용보강이 이뤄진 경우다.
또 5대 금융지주 계열 은행과 공동으로 대출을 취급해야 하고 이들 은행의 대출 참여 비율도 40% 이상인 경우다.
마지막으로 프로젝트의 자기자본 비율이 40% 이상인 조건을 충족해야 한다. 여기에는 최소 자기자본(20%) 외에 주주 또는 관계사 등으로부터의 대여금과, 금융주간사 또는 시공사 후순위 대출을 포함한다.
미분양 집합건물 대출 취급기준도 바늘구멍이다. 우선 분양률 70% 이상일 때에만 담보 취급이 가능한 것은 현행과 동일하다. 그 외 임대물건의 경우 임대율 70% 이상시에도 담보물건의 연간 임대소득이 담보대출의 연간 이자 비용의 1.5배 이상일 때에만 취급 가능하다.
최대 1년 이내 분양(임대)률 70% 미달 시 `기한이익 상실 및 기한연기 불가 특약'도 외부기관 사업성 검토 때 체결헤야 한다.
법인 채무자의 기업여신 대환시 기존 대출금 이내로 제한되며 추가 자금 지원은 어려워진다. 재무제표가 없거나 매출액이 없는 신설법인에 대한 지원은 불가능하다.
이밖에 브리지론(토지 매입자금)의 기한 연기 취급 기준도 강화된다. 개발 인허가가 완료되고 최대 1년 내 착공 및 본PF 전환이 가능하다고 판단되는 경우에만 기한 연기를 할 수 있다. 이 기간 본PF 전환이 안되는 경우에 대비하는 차원에서 `기한이익 상실 및 기한연기 불가' 특약을 체결해야 한다.
"새금고발 부실 여신 넘어올라" 진입방지용 펜스
농협중앙회가 PF여신과 관련, 초강수를 둔 데는 같은 상호금융권인 새마을금고의 대출 취급 기준 강화에 따른 부실여신 진입을 차단하기 위한 조치로 풀이된다.
앞서 새마을금고는 먼저 공동대출 취급 한도 축소 및 미분양 담보대출 취급 제한 조치 등을 속속 시행했다.
새마을금고는 PF대출 연체율이 7%대로 급증하고 브지리론 부실화 우려가 증가하자 대출 취급 기준을 보수적으로 바꿨다. 저축은행이 취급한 PF대출 사업장 중 공사 중단 등 요주의 사업장 대출규모도 증가하면서 저축은해 역시 대출 빗장을 걸어잠그고 있다.
이에 저축은행과 새마을금고의 부실 대출 수요가 농협으로 이전하는 것을 막겠다는 것이다. 이와 함께 본PF 전환이 어려운데 따라 최근 토지 브리지론 기간 연장 수요가 많아지자 인허가 및 사업 진척 현황을 반영하고 선별적인 기한 연기를 위해 대출 취급 기준을 강화한 것이다.
농협중앙회 측은 "무리한 자산 확대 경쟁은 앞으로 부실로 이어질 가능성이 매우 높은 점을 감안해 공동 대출 취급 안정성과 상환능력 중심의 보수적 접근이 최우선 필요한 시점임을 강조한다"며 일선 농,축협에 당부했다.
농협은 이번 공동대출 취급기준 외에도 공동대출 업무처리 가이드라인을 작성에 배포할 방침이다.
