캡스톤운용, 신동아建 사옥 담보 1385억 대출 통째 매입 '승부수'

캡스톤자산운용이 부동산 부실채권(NPL) 시장에서 1400억원에 가까운 담보대출을 통째로 인수하며 승부수를 던졌다. 차주인 신동아건설이 기업회생절차(법정관리)에 들어갔지만, 서울 용산에 위치한 사옥 담보의 가치를 높게 보고 베팅에 나선 것이다.

2일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신동아건설은 지난달 말 서울 용산구 용산동6가에 위치한 사옥의 담보대출 1100억원의 만기를 맞아 1350억원 규모로 증액 리파이낸싱(차환)에 성공했다. 이자를 포함해 기존보다 250억원을 증액했다. 대출 만기는 2026년 6월 30일까지로, 약 15개월이다. 이를 통해 신동아건설은 용산 사옥의 자체 개발을 위한 인허가 시간을 확보했고, 재개발 이후 상당한 사업이익을 기대할 수 있게 됐다.

신동아건설이 올 초 법정관리를 신청하자, 기존 담보대출 대주는 원리금 회수를 위해 공매를 신청했다. 담보물은 우리자산신탁에 신탁돼 있어 회생절차의 직접적인 영향은 받지 않지만, 차주의 부실화로 인해 처분에 나선 것이다. 이에 따라 신동아건설은 핵심 자산인 사옥을 잃고 미래 먹거리인 재개발 기회를 날릴 위기에 처했다. 공매가 진행될 경우 회사 자산이 축소돼 법정관리 졸업에도 부정적인 영향을 미치며, 향후 개발이익도 기대하기 어려워진다.

이때 캡스톤운용이 구원투수로 등장했다. 캡스톤운용은 특수 상황형 프로젝트 펀드인 ‘캡스톤스페셜구조혁신일반사모투자신탁3호’를 설정해 리파이낸싱 대출 전액을 인수했다. 기존 대출이 상환되면서 공매 처분의 명분도 사라졌다.

이번 대출은 브릿지론 성격이 강해 금리가 다소 높지만, 향후 본 PF 조달로 상환이 이뤄지는 구조다. LTV(담보인정비율)가 70%대로 비교적 안정적인 데다, 용산의 우량 토지 담보라는 점도 투자 판단에 긍정적 요소였다. 사업이 차질을 빚어 공매에 들어가더라도 대출금 회수가 가능하다는 판단이다.

캡스톤운용의 대출 펀드는 선순위 760억원과 중·후순위 590억원으로 구성됐다. 키움증권이 유동화증권을 통해 펀드 선순위 수익자로 참여했으며, 은행 및 증권 계열의 에프앤아이(F&I)가 중·후순위에 투자했다.

IB업계 관계자는 “신동아건설은 사옥 자산을 지켜냈고, 캡스톤운용은 새로운 투자 기회를 확보한 윈윈 거래”라며 “부동산 구조조정 시장에서 캡스톤운용의 존재감이 다시 한번 부각됐다”고 말했다.

신동아건설이 1985년부터 소유해온 용산 사옥 부지는 대지면적 약 3700㎡(약 1120평) 규모로, 지하 3층~지상 5층의 건물이다. 회사는 이 부지를 고급 주거시설 또는 업무시설로 개발하는 방안을 추진 중이다.