공급과잉과 캡레이트 상승에 내몰린 물류센터, 외국자본 장세오나

역대급 금리상승과 자금경색 한파에 상업용 부동산시장이 직격탄을 맞은 가운데 물류부동산이 가장 큰 어려움에 놓여 있다. 오피스빌딩은 그나마 최저 공실과 공급 부족으로 임대료 인상이 가능하다.  물가와 금리 인상에 대한 방어(헤지)가 가능한 것이다. 그러나 물류센터의 상황은 좋지 않다.  공급 과잉으로 임대료 인상이 쉽지 않으면서도 캡레이트(Cap rate, 수익환원률)가 오르면서 자산 가격을 낮춰야 하는 이중 위기에 직면했다.  공급 과잉 상황이 풀리는 2~3년 뒤까지 자금력이 풍부한 외국계 펀드가 물류센터 급매시장을  좌우할 것이란 전망이 제기된다.

올해 94만평 공급, 역대 최대

삼성증권에 따르면 올해 물류센터 공급 면적은 1~3분기 64만평을 기록한데 이어 4분기 30만평이 될것으로 추산된다.  이로써 올해 총 공급면적은 94만평으로 역대 최대 규모이다. 내년과 내후년에는 그간 준공 지연됐던 물량이 연간 100만평 넘게 쏟아지면서 공급 과잉 우려를 더욱 확산시킬 것으로 전망된다.

공급 증가와 공실률 상승은 임대료 인상을 막는다.  3분기 수도권 상온 물류센터의 평균 공실률은 4%로 2020년 이후 가장 높은 수준이다. 특히 인천 등 수도권 서부의 공실률은 11.5%로 역대 최대 수준이다.  

공실 우려로 임대료 인상은 제자리걸음이다. 3분기 수도권 물류센터의 임대료는 전년 말에 비해 2% 상승에 그친 2만9733원을 나타냈다.  치솟는 인플레이션 상황을 제대로 반영하지 못하고 있는 실정이다.  심지어 공급이 집중된 서부권 임대료는 전년 말에 비해 3.1% 하락했다.

이경자 삼성증권 연구위원은 "이커머스 성장 둔화와 경기 침체로 전자상거래 기업 및  제3자물류(3PL)업체의  임대 면적 축소가 예상된다"면서 "앞으로 2,3년간 물류자산의 공급 증가와 수요 저하로 비우량 자산의 가치 하락이 있을 것"이라고 지적했다.

캡레이트 6%대 진입, 자산 가격 하락 부채질

3분기 수도권 물류센터의 캡레이트는 5.2%로 전분기 대비 0.2% 상승했다.  올들어 캡레이트 오름세가 이어지면서 내년에는 6%대에 진입할 것으로 삼성증권은 예상했다.

캡레이트란 1년간 부동산을 보유해 얻을 수 있는 예상 수익률을 뜻한다.  NOI(연순영업이익)를 부동산 매매가로 나눈 것이다.  캡레이트가 오르면 임대료를 높이거나 건물값을 낮춰야 한다.  

공급 과잉으로 임대료 인상이 제한된 탓에 높아진 캡레이트 눈높이를 맞추려면 부동산 가격을 낮출 수 밖에 없다. 이경자 연구위원은 "매매가격이 하락하면서 물류센터 PF도 브릿지론 단계에서 기한이익 상실(EOD)선언이 늘고 있다"고 설명했다.   캡레이트 상승세에 사업성 저하가 뻔해지자 PF자금 대주단이 모이지 않고 있는 것이다.  

외국계 자본,  저가 매수세 움직임

물류센터의 부실화가 나타나고  국내 자금줄은 메마르면서 자본력이 상대적으로 풍부한 외국계 투자자의 저가 매수 움직임이 활발해지고 있다.  외국계 자본은 경제 위기 때마다 국내 부동산시장의 입김을 높여왔다.   달러 강세에 힘입은 자본력으로 차입 관련 담보인정비율(LTV)을 낮추고 에쿼티 비중을 높여 투자할 수 있어서다.  외국 자본은 물류센터 시장 초기인 2010년대 일찌감치 국내 시장에 들어와 대부분의 물류부동산을 차지한 바 있다.

주요 물류센터 플레이어로는 프롤로지스, 블랙스톤, GLP, ESR 등이 있다.  글로벌 인프라 전문 사모펀드(PEF)인 스톤피크(Stonepeak)는 최근 한국을 비롯해 아시아·태평양 지역 물류센터에 대한 투자를 확대한다고 밝히기도 했다.

이들 외국자본은  풍부한 자금을 바탕으로 실사를 통해 우량한 입지의 물류센터라고 판단할 경우 `풀 매입 서포트'에 나서는 것으로 알려졌다.  매입 약속의 미이행시 계약금 10%를 몰취한다는 조건을 내세우면서까지  우량 물류부동산에 대해 매입확약이나 선매입조건부 확약(준공 조건부 매입)을 하고 있다.

사업성 저하와 PF중단 위기에 몰린 시행사들은 낮은 가격으로 시행권과 사업권을 넘기고 있다.  <나는 디벨로퍼다>의 저자 여의도 김박사(필명)는 "공급이 넘치는 상황에다 캡레이트가 높아지면서 외국계 자본이 매각가 하향을 요구하면서 핵심 물류센터를  매입하고 있다"고 말했다.