마스턴투자운용 고속성장 비결: 자금모집 전담반`F&F부문' 효과 톡톡

최근 몇년 동안 부동산 운용업계의 화두 중 하나는 블라인드(위탁 운용)펀드를 갖고 있느냐다.  

프로젝트를 발굴하는데  블라인드펀드는 그야말로 요술방망이다.   블라인드 펀드를 갖고 있으면 자금을 신속하게 모집해 투자할 수 있어 공개 경쟁 입찰에서 유리하다.  

대형마트 매각 건만 봐도 위력을 볼 수 있다.   1000억원 하던 점포 하나가 불과 2-3년 새 3000억~4000억원까지 치솟았다.   입찰가의 10%인  300억 ~ 400억원의 계약금을  시행사들이 자기자본으로 마련하기란 쉽지않다. 이에 비해 남의 돈(블라인드 펀드)을 이미 모아놓은 운용사는 계약하기가 상대적으로 쉽다.

물류센터 역시 그렇다.   우량 물류센터를 매입하려면  준공 전 `선매입 확약'이 중요하다. 블라인드펀드를 갖춘 운용사들은  실제 투자자(LP)들의 투자확약서(LOC)를 들이밀고 딜을 따내기 쉽다.

블라인드펀드의 이런 신속성과 자금력의 강점을 간파한 게 마스턴투자운용이다.    마스턴운용의  운용액(AUM)은지난 2019년 말  14조원에서 2년 뒤인 2021년 말 29조원으로 2배 넘게 불어났다.  이런 고속성장은 F&F(펀딩 앤 파이낸스) 조직 설립과 궤를 같이 한다.  

처음 F&F실이 설립된 것은 지난 2019년 3월이다.   증권사의 `자금 모집'과 같은 기능을 사내에 만들어 딜 영업(프론트)이나 운용을  신속히 지원하자는 취지에서 만들어졌다.

연기금이나 공제회 일반법인 등 빅 투자자를 상대로 마케팅하고 이들로부터 자금을 유치해 블라인드펀드를 설정한다.  때에 따라선  대출형펀드, 일임운용계좌의 자금도 모집했다.

블라인드펀드란  투자 대상을 미리 정해 놓지 않은 상태에서 펀드를 설정하고 투자대상이 확보되면 투자하는 펀드다.   투자 대상을 정해 놓고 자금을 모집하는 기존 프로젝트펀드와 다르다. 나중에 자금 모집하는 펀드에 비해 운용사의 투자 결정에 따라 즉시 투자가 가능한 것이다.   자금의 기본적인 운용 조건은 있으나 실제로 어떤 프로젝트 펀드에 투자되는지 사전에 알 수 없어 블라인드라는 말이 붙었다.

예를 들어 펀드 성향에 따라 코어에셋 펀드는 연 7%, 밸류애드 펀드는 연 10%, 오퍼튜니티 펀드는 연 15% 등 각 수익률 조건만 맞으면 하나의 펀드로 여러 건의 프로젝트를 담을 수 있다.  

F&F실은 본부로 바뀌었다가 작년 1월 부문으로 승격돼 포트폴리오1,2,3부를 거느리는 등  확대 개편됐다. 이는 회사가 F&F부분의 성공적 안착을 인정한 것이다.

부문 대표는  미국 코넬대 부동산학 석사학위를 받고 현대건설,  포스코건설, IBK투자증권, 농협은행 등을 거친 이용규 부대표(사진)가 맡고 있다.  

펀드 설정 현황을 보면  기회추구형 블라인드펀드 1호를 시작으로 5호까지 총 8000억원을 약정했다. 이어 밸류애드(3200억원), 코어(2030억원) 부동산론 2호,3호(2900억원)  임대주택(1220억원)  일반사모(4620억원) 등으로 다양화했다.

또한  상장리츠 공모와 글로벌펀딩 등으로 역할을 확대하고 있다. 대출, 주거, 물류, 임대주택 등 유형별 부동산에 특화된 블라인드펀드도 다양화 할 계획이다.

마스턴투자운용 관계자는  "자금모집 역할을 다하는 F&F부문과 펀드 운용부서의 과감한 프로젝트 발굴 역량이 맞물리면서 큰 시너지를 발휘했다"면서 "블라인드펀드  투자자들로부터도 만족스런 평가를 받고 있다"고 말했다.