(디벨로퍼日記)물류센터 개발의 재구조화 프로세스

얼마 전 기분좋은 소식이 들렸습니다.  지난해 저희 회사인 연교를 방문해 상담했던 시행사 중 한 곳이 다른 상품으로의 재구조화에 성공했다고 하니 다행이 아닐까 싶습니다.

수차례 전화 문의도 하고, 직접 찾아와 진중하게 대화하고 저희 의견에도 경청해준 업체입니다.  그래서 시간을 들여 해당 물류창고에 대한 변경 설계를 해봤는데, 토지 가격이나 부지 특성상 사업성을 높이는데 어려움이 따랐습니다. 찾아온 많은 분 중 기억에 남는 사업주였는데 어려운 시기에 잘 됐다고 하니 반가운 일입니다.

PM(시행 대행)을 하며 필자가 생각해본 '물류센터 재구조화'는 다른 상품으로의 전환을 통한 재구조화나 채권 매입 등 금융을 통한 재구조화는 아닙니다. 인허가를 마무리하고 착공 전 단계에서 사업성 저하로 인해 멈춘 사업장에 대해 설계를 뜯어고쳐 사업성을 되찾는 것입니다.

현재 개발사업에서 가장 큰 이슈는 금리와 공사비일 것입니다.  공사비는 비슷한 조건의 같은 목적의 건축물이라도 설계와 규모에 따라 차이가 있습니다. 동일한 토지에 설계를 잘못하면 공사비가 크게 올라갈 것입니다. 큰 규모가 작은 규모보다  단위 공사비가 더 저렴 할 것으로 보여도 일정 규모가 되면, 소위 1군 건설사냐 2군 건설사냐에 따라 오히려 건설사가 크면 평당 공사비가 올라갑니다.

따라서 연면적 5000평 이하의 창고를 짓는데, 대형 건설사급의 단가를 적용하면 맞지 않을 것입니다.  공사비 절감과 실질 임대면적 확보를 키워드로 사업성 확보에 최적화한 개발 컨셉트 및 수행 방안을 도출하는게 제가 생각하는 재구조화의 핵심입니다.

참고로 저희 회사에서 진행하는 물류센터 개발 관련 사업재구조화 프로세스는 다음과 같습니다.  간혹 저희 회사와의 협업 방안에 대한 문의가 있어 궁금한 분을 위해 공개합니다.

[물건 접수]
사업주로부터 건축개요 및 평면도 접수
[설계검토]
2~3일 내 설계 검토후 재구조화 가능여부 회신
[킥오프 미팅]
당초 대비 변경된 사업수지 제시
예상 공사비와  사업추진 방향 제시
[재구조화 업무계약]
재구조화 종합서비스
재구조화 부분서비스
[업무진행]
마스터플랜(홍보영상, 조감도 포함)
기존 설계사와 협업구축하여 변경설계, 변경인허가 주도
변경허가 접수하면서 동시에 공사비 예가내역서 작성
RFP(입찰제안 요청서) 작성 및 시공사 선정
착공 후 부분상주 공사감독 / 공사비 관리
타깃 임차인 발굴시 임대차(LM) 별도 계약
준공시 물류센터 사용개시 업무 또는 시설관리(FM) 지원

이렇게 절차를 공개해 재구조화 프로세스를 가능한 투명하고 공정하게 하려고 합니다.  다만 진행 과정에서 때때로 사업주 의뢰인이 옳지 않은 곳을 보면 조금 다툴 수는 있습니다.

​​언제부터인가 만나는 사람에게 물류센터 계획설계를 200여개 했다고 말합니다.  100개는 3년 전 사업을 시작할 즈음 했고,  연교의 시행 건도 사업장별 몇가지 타입으로 했으니, 모두 헤아리면 200개는 맞을 듯합니다.  건축사도 아니고 건축직도 아닌 토목기술자가 한 물류센터 계획설계 치고는 적지 않아 물류센터 설계 관련해 자신이 있다고 자부합니다.

지난 두달간 힘을 기울인 설계안에 대해 오늘 드디어 발주처에 설명했고, 좋은 호응을 받았습니다. 지금까지 우리나라에 없던 독특한 설계입니다.  머릿속으로 구상하는데 열흘 걸리고, 평면도 하나 만드는데 꼬박 100시간 가까이 걸렸습니다.

그래도 해석이 긴가 민가해 미완성된 도면을 가지고 디자인팀장에게 3D 작업시키는 일을 했습니다.  회사의 노하우와 내공을 담았는데요.  아마 5월쯤에는 윤곽을 공개할 듯 합니다.  4월에 건축설계사무소를 선정하고 진행해 알리고 싶습니다.