(CRE시황)2024년 물류부동산의 향방

글로벌 사모투자펀드인 '워버그 핀커스'와 물류 개발 및 운영기업 엠큐그룹이 조인트 벤처를 설립하고 새롭게 물류 투자에 나섰습니다. 물류 부동산이 과잉 공급을 겪는 가운데 어떤 전략으로 물류 투자 시장을 개척해 나갈 수 있을지 사뭇 궁금합니다.

내년에는 그동안 인허가를 받고 착공을 하지 못했던 물류센터나 준공을 앞두고 있더라도 임대차를 채우지 못한 자산들이 가격을 낮춰 시장에 공급될 것이라는 예측이 많이 나오고 있습니다. 즉, NPL성 자산들이 많이 출현할 것이라는  전망입니다.

많은 투자자들이 저가의 자산을 매입한 뒤 정상화시켜 매각하고자 하는 전략들을 활용할 것으로 예상됩니다. 장기적으로 봤을 때 우리나라 물류 시장이 더 성장할 것으로 예상한다면, 지금 낮은 가격에 매입하고 난 뒤에 임대차를 채워 시장이 정상화 된 뒤에 매각을 하는 것도 좋은 접근 방법이라고 할 수 있을 것입니다.

물류 개발이 점점 대형화되고 있는 가운데 공급 개수는 줄어들더라도 면적은 더 크게 늘어날 가능성이 있습니다. 앞으로 우리나라 이커머스의 성장 가능성과 소비 패턴의 변화가 얼마나 더 많은 물류 창고 공간이 필요할지를 검토해 봐야 할 것 같습니다.

이제는 신규 물류 자산의 개발보다는 물류센터 운영의 효율화를 통해 임대료나 관리비가 안정화되고 나면 한 번 숨 고르기를 한 뒤에 시장의 확장을 고려하는 게 필요한 시점이라고 생각합니다.

시니어 하우징은 새 돌파구가 될 수 있을까

부동산 업계에서 최근 논의가 많이 되는 섹터가 '시니어 하우징'입니다. 저출산 고령화 사회가 되면서 이와 관련한 사업이 주목받고 있습니다. 부동산시장의 새로운 투자처로 사업화를 하려는 곳들이 하나둘씩 등장하고 있습니다.

부동산으로서 시니어 하우징은 크게 요양원으로 불리는 노인요양시설과 노인복지주택으로 나눠 살펴볼 수 있습니다. 다만, 요양원은 정부의 지원을 받기는 하지만 소유와 운영을 동시에 해야 하고, 현금흐름의 수익이 높지 않아 투자 상품으로 전환되기에는 다소 제약이 있어 보입니다.

그나마 노인복지주택이 장기 투자 부동산상품으로 검토해 볼 수 있는 가능성이 있습니다. 그래서 얼마 전 토지주택공사(LH)에서도 헬스케어 리츠를 만들어 실버타운 사업에 투자를 하는 공모사업을 시작했습니다.

하지만 노인복지주택도 투자 섹터로 들어오기 위해선 여러 가지 극복해야 할 난관이 있습니다. 요즘 노령 인구들이 한적한 시골에서 생활하기보다는 기존에 생활을 하던 도시 인근에 머무르고자 하는 성향이 더 크기 때문입니다. 결국 서울과 가까운 비싼 토지를 확보해야 하는 어려움이 있습니다.

토지비가 높으면 사업성이 나오지 않을 가능성이 높기 때문에 이런 제약이 없는 인허가 가능한 토지 확보가 사업 성패의 중요한 역할을 할 것으로 보입니다.

지금까지 시니어 하우징은 생명보험사를 보유한 대기업 위주로 사업이 펼쳐지고 있습니다. 그리고 스타트업들 가운데서도 케어닥 같은 곳들이 운영을 하는 사업자로 등장하고 있습니다.

개인적인 생각이지만 이런 노인 관련 부동산의 공급도 중요하지만, 그 안에서 생활하는 분에게 제공 가능한 서비스와 콘텐츠를 어떻게 운영하느냐가 더 중요할 것으로 보입니다.

앞으로 시니어 하우징이 상업용 부동산업계의 새로운 돌파구가 될 수 있을지 지켜봐야 할 것 같습니다.