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부동산 개발 참여 금융사별 최근 동향은? `중단 또는 보류'

원정호기자
- 6분 걸림 -

요즘 부동산 개발금융 시장 분위기를 전하는 기사 가운데 개점 휴업이나 중단,  보류, 부결 등 부정적 용어가 부쩍 많이 등장한다.   그 만큼 사업 진행이 제대로 풀리지 않고 있음을 방증한다.  개발업은 그 특성상 2~3년의 비교적 짧은 시간에 자금을 투입하고 엑시트해야 하는 시장이기 때문에  경기 영향을 고스란히 받는다.  때문에  금융 비용 급등, 공사비 상승, 경기 침체 등 각종 악재가 겹친 지금의 시장 상황에서 모든 금융 플레이어가 공통적으로  고통받고 있다. 다만 그 정도의 차이만 있을 뿐이다. .      

부동산 금융업계가 온라인 메신저나 소셜네트워크서비스(SNS)로 주고받는 동향 정보를 보면 이런 상황을 엿볼 수 있다.   업권별 최근 분위기를 알아 본다.

증권사

우선 증권사의 경우 전반적인 딜 건수 감소로 침체됐다. 그러나 북(Book, 자금운용한도) 유무에 따라  회사별, 부서별  미묘한 차이가 있다.   증권사는 북 한도 내에서 자체 자금으로 프로젝트에 투자나 융자를 하기도 하고, 때로는  총액 인수로 담아뒀다가 시장에 매각(셀다운)하기도 한다.  

북이 있는 증권사는 그래도 프런트 영업이 가능하다. 그러나 투자 가이드라인 문턱은 높아져 부결률이 크게  올라갔다. 그래서 정말 우량한 딜이 아니면 북을 사용하기 쉽지 않다.  때문에 건수 감소세는 공통된 분위기다.

북이 없는 증권사는 저축은행, 캐피탈, 새마을금고, 조합 등을 대상으로 자금을 구하러 다니는데 자금 모으기가 쉽지 않다. 때문에 움직임은 활발하지만 그 결과는 신통치 않다.

특히 초기 토지매입 자금인 브리지론에 투자를 많이 하거나 지방 개발사업을 총액 인수한 부서들은 고난의 시기다. 이것 저것 고민하지 않고 쉬자는 분위기이거나 다른 회사를 알아보는 분위기가 강하다고 한다.

보험사

보험업계는  장기 자산을 운용하는 특성상 매우 보수적인 참여 분위기다.  서울 외  지역은 취급을 안하는 보험사가 늘고 있다고 한다.  금리가 높은 최우량(S)급 담보대출이나 서울지역 1군 시공사의 분양불 아파트 사업장이 아니면 취급 불가를 내세운 보험사도 적지 않다.   표준PF대출과 같은 사업비 보증부 대출의 경우 금리가 낮다며  이 역시 취급을 하지 않는다고 한다.   각 보험사의 내부 수주 기준을 보수적으로 조정해 소극적인  분위기다.

은행

은행 역시 부동산 개발사업에 쏠 수 있는 한도가 부족해 보수적 심사를 진행하고 있다. 안정적인 사업 위주로 선별 심사를 해 마진이 높은 선순위 대출에 참여한다.  일부는 글로벌 금융위기 직후의 은행이 갑이었던 시장으로 변화하는 모습과 유사하다고 평가한다.  지방은행  등은 HUG(주택도시보증공사)의 표준PF 대출 등 보증서 대출 외에는 꺼리고 있다고 한다.

캐피탈

자금조달 창구인 여신전문금융채의  금리 급등으로 개점 휴업을 맞다시피 했다.   최근의 급등한 금리를 도저히 맞출 수 없어 기존 자산의 셀다운 또는 리파이낸싱 압박이 강하다고 한다.  부동산금융보다는 기업에 대한 투자금융을 강화하는 기조라고 업계는 전한다.

새마을금고

대출자산의 연체율 급등에 애를 먹고 있다.  2분기 기준 수도권의  공동대출 연체율을 보면 서울 2.6%, 경기 2.09%,  인천 3.28%다.  때문에 공동(컨소시엄) 대출 취급 전에 사업성 검토 등에 보수적 잣대를 들이대고 있다.   심사 기준 적용이 은행 등 1금융권 수준과 맞먹는다는 이야기가 나온다.

중앙회는 하반기 대출 운용시 권 역외 대출 기준 준수를 철저히 하라고 일선 금고에 전달했다.  특히 미분양이 많은 대구 경북 내에서  권역 외 대출 취급 과다 금고는 관리가 필요하다고 주문했다. 권역 외 대출 취급 과다 금고에 대해서는 추가 제한 조치를 예정하고 있다.  

저축은행

부동산 개발사업의 브리지론과 관련한 자금 운용한도가  없다는 사유로 딜을 적잖이 거절하고 있다고 한다. 실제로   일부 저축은행은 금융당국의 검사도 받고 있어  대출 신청시 심사 가이드라인 통과  예상이 불투명한 상황이다.

자산운용사

부동산 담보대출형 펀드 위주로 진행한다고 한다.   참여해 진행되는 개발 딜이 드물다. 대주단 모집이 어려운데다 고금리로 사업수지가 나오지 않아서다.  기존의 관리 중인 자산 중심으로 버티자는 분위기가 지배적이다.

`소나기는 피해가자'고 부동산시장 여건이 개선될 때까지 우량한 물건 사업지를  물색해서  앞으로를 대비하자는 모습이 역력하다.  연기금 공제회 등의 블라인드펀드 위탁 운용을 받은 운용사 또는 리츠 자산관리회사(AMC)는 그나마 형편이 나은 편이나 대부분의 부동산 운용사는 영업 부진을 겪고 있다. 때문에 일부 정리될 가능성이 있다는 얘기도 시장에서 나온다.  

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원정호기자

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