1차 공공지원 민간임대 민간제안 9곳 신청...우협 선정 내달로 연기
'공공지원 민간임대사업(리츠)'은 크게 '택지 공모형'과 '민간 제안형'으로 나뉜다. 토지주택공사(LH)의 공공택지(블록)를 매입해 진행하는 택지 공모형은 주로 시공사들이 관심있는 것과 달리 민간 제안형은 시행사들이 선호한다. 민간 제안형의 임대주택사업자로 선정되면 유동성에 어려움을 겪는 브릿지론 사업장을 주택도시보증공사(HUG)의 투,융자 지원을 받아 본PF로 전환할 수 있어서다. 기존 브릿지론 대주단이 엑시트할 수 있는 구조가 가능해지는 것이다.
28일 HUG에 따르면 지난 16일과 17일 '2024년 1차(상반기) 공공지원 민간임대주택 민간제안사업' 신청을 접수한 결과 9개 사업장이 신청한 것으로 집계됐다.
국토교통부와 HUG는 올해 1차 우선협상대상 사업장을 지난해 1차(5000가구)보다 많은 2만가구 내외에서 선정할 방침이다. 고금리와 경기 침체로 디폴트에 몰린 브릿지론 사업장이 늘자 공공지원 민간임대리츠로 건설사에 유동성을 지원하고 임대주택도 확보하기 위해 목표 공모 규모를 확대한 것이다.
HUG 관계자는 "공공지원 민간임대에 대한 사업성을 개선하면서 예상보다 많은 사업장이 신청했다"면서 "다만 비계량 등의 평가 기간이 길어지면서 우선협상자 선정시기를 당초 이달 말에서 6월 1~2째주로 늦췄다"고 설명했다.
정부는 지난해 하반기(2차 공모)부터 공공지원 민간임대 민간제안 공모 규모를 1만5000가구로 늘렸지만 우협 선정은 4곳, 총 1807가구에 그쳤다. 정부 기대치와 다른 목표 대비 10%선에 그친 것은 신청업체가 저조했고, 심사를 통과한 사업장도 많지 않았기 때문이다. 그만큼 임대주택으로 전환해 사업 수익을 낼 수 있는 브릿지론 사업장이 많지 않은 것이다.
공공지원 민간임대리츠는 주택도시기금의 투,융자를 지원봤아 사업이 안정적이지만 10년 의무 임대기간을 거친 뒤 팔 수 있다. 한 시행사 관계자는 "공사비는 많이 뛴 반면 매매·임대 시세는 떨어지고 있어 임대로 전환해봐야 수익률이 나오지 않는다"면서 "HUG의 심사 기준도 통과하기 어려워 공모에 접수하기가 애매했다"고 말했다.
국토부, '공공지원 민간임대' 자금조달 등 제도 개선
이에 국토부는 사업자의 애로사항을 반영, 지난 2월부터 공공지원 민간임대 사업 활성화를위한 개선방안을 내놓고 시행에 들어갔다. 제도 개선은 원활한 자금조달 지원과 사업참여 부담완화, 사업착수 심사기준 현실화, 사업 추진절차 간소화로 요약된다.
우선 의무임대기간 종료 후 예상처분가격 산정에 활용되는 주택가격상승률을 현행 대비 0.5%포인트씩 상향조정했다. 임대 후 분양 전환가격이 상승함에 따라 사업자들이 지금보다 비싸게 팔 수 있어 사업성 개선 효과를 얻게 된다.
민간임대 사업의 원활한 자금조달을 위해 리츠가 차입할 수 있는 대상 금융기관을 확대했다. 현재 보험사 위주인 자금조달 창구를 다변화하기 위해 리츠법 개정을 통해 과학기술인공제회, 대한소방공제회 등의 공제회를 리츠의 차입 가능 기관으로 추가 지정했다. 건설기간 시행한 PF 대출을 임대기간 저금리 대출로 리파이낸싱하는 것도 허용된다.
국토부는 민간 사업자들의 사업참여 부담을 완화하기 위해 공공지원 민간임대리츠에 출자한 민간주식의 담보대출과 양수도 기준도 개선했다. 민간참여자가 주식담보대출을 위해 사업자 본인이 보유한 주식을 담보로 제공할 경우 담보권 실행 후 주식취득자에게 일률적으로 요구했던 기존 주주 지위의 포괄승계 조건을 폐지하고 사업의무는 약정을 통해 이행할 수 있도록 했다.
아울러 현재 보유 주식의 50%로 제한된 양도 가능 주식 수를 100%로 확대해 민간이 보유한 주식을 모두 양도할 수 있도록 하고, 양도 가능 시기를 임차인 입주 4년 후에서 입주 후 즉시로 앞당겼다. 공실률 5% 이하이고 주거서비스 평가에서 우수 이상을 받아야만 양도가 가능하도록 한 요건도 폐지됐다.
