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유망 개발섹터로 부상한 데이터센터, 투자전략 4가지

딜북뉴스 스탭
- 5분 걸림 -

안정적 운영수익에다 관련시장 성장에 힘입어 데이터센터  개발사업이 각광받고 있다. 이 유망 시장을 선점하기 위해 국내외 자산운용사, 디벨로퍼,  건설사,  전문 사업자 등이  앞다퉈 투자에 나서면서  각축전을 벌이고 있다.

부동산업계가 데이터센터 개발에 열광하는 이유는 여러 장점이 부각되고 있기 때문이다.  우선 데이터센터의 평균 임차 기간은 10~20년으로 오피스 임차 기간보다  장기 계약일 뿐 아니라, 비싼 장비 투자로 인해 재계약률도 높다.  투자자 사이에 안정적인 수익을 보장하는 부동산 섹터로 자리매김한 것이다.

전자상거래와 디지털 컨텐츠 시장의 성장에 따라 데이터센터 수요가 계속 증가할 것으로 예상되면서 기존의 오피스, 리테일, 물류대비 더 높은 수익률을 노릴 수 있는 점도 잇점이다.  

물론 금리 급등, 전기료 및 공사비 상승은 데이터센테를 포함해 모든 부동산 투자시장에 악영향을 미치고 있다. 하지만 데이터시장의 성장세는 꾸준히 지속될 것이란 게 전문가들의 대체적인 전망이다.

부동산서비스회사 컬리어스 코리아의  정유선 이사는  “국내외 클라우드 사업자의 한국 진출이 확대되면서 국내 데이터센터 시장은 계속적으로 커질 것"이라며 "세계적 데이터센터 운영업체 및 리츠, 사모펀드 투자사들이 한국 데이터센터 투자를 추가로 검토하고 있다” 고 말했다.

다만 데이터센터가 `약속의 땅'인 것만은 아니다.  부지 확보 때부터 각종 민원 문제에 시달리며,  전력과 수전의 확보 문턱도 높아지고 있다.  높은 건축비 탓에 초기 투자비가 많이 들어가며 데이터센터 전문 운영인력이 부족한 것도 해결해야 할 과제다. 이에  데이터센터를 개발하거나 투자하려면 초기부터 전략을 잘 짜야 한다고 전문가들은 조언한다.   컬리어스가 제시한 데이터센터 개발 관련 4가지 투자전략을 살펴본다.

(1)선(先)임차와 마스터리스로 임차인을 확보

데이터센터를 사용할 임차인은 오피스에 비해 한정적이다. 따라서 데이터센터 개발 과정 이전 단계부터 임차인을 확보한 뒤 개발하는 전략이 가장 안정적이다.  클라우드 사업자와  잠재 데이터센터 사용 기업을 상대로 선임대차나 마스터리스 계약을 맺는다.

(2)데이터센터 운영사와의 협력을 강화

재무(금융) 투자자들은 데이터센터의 효율적인 운영을 위해 전문 데이터센터 운용사와의 협력을 확대할 필요가 있다.  금융투자자 입장에서는 전문 오퍼레이터(운영업자)와의 협력이 필요하다.  데이터센터 운영사는 데이터 운영의 효율성을 높이고 자산가치 유지를 위해 중요한 파트너이기 때문이다.  

실제 국내 자산운용사들은 에쿼티펀드와 블라인드펀드 등을 활용해 투자하고 데이터센터의 설계, 구축, 운영을 위해 통신 사업자와의 협업을 확대하고 있다.

(3)데이터센터 사업간 인수합병도 눈여겨봐야

궁극적으로 데이터센터의 안정적인 운영을 위해선 운영 사업자의 성공적인 사업 운영이 중요하다. 데이터센터 운영 사업의 효율화를 위해 최근 인수합병(M&A)을 통해 데이터센터 사업자 간의 통합이 활발하게 이뤄지고 있다.  데이터센터는 규모가 대형화되고 전용 건물로 구축될수록 에너지 효율적 운영, 물리적 보안(인력통제) 방재 등 긍정적 효과를 얻을 수 있다.

(4)ESG 전략도 고려해야

에너지 효율화와 신재생 에너지 활용이 국내외 데이터센터의 ESG 적용 관련 주요 이슈로 떠오르고 있다.  소비자들이 원하는 ESG 전략에 맞게 데이터센터 개발을 기획해야 한다. 전력효율성(PUE), 녹색프리미엄 전기사용 등도 개발시 고려해야 한다.

자료:컬리어스 코리아
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