유동성 부족에 부동산개발사업 리파이낸싱 `난항'..차주-증권사 실랑이
시장 유동성이 메마르면서 신규 부동산개발 관련 대출이 전면 중단된 가운데 기존 개발사업의 리피이낸싱(재융자, 자금재조달)도 어려움을 겪고 있다. 농협 수협 새마을금고 등이 다른 금융기관의 대환 대출을 꺼리는데다, 담보인정비율(LTV)도 하락하면서 마땅한 리파이낸싱 금융기관을 찾지 못하고 있어서다.
최근 증권가 부동산IB업계에서는 기존 개발사업의 리파이낸싱 해결이 화두로 떠올랐다. 기존 대주단의 대출금 만기시 차주(건설사)가 새로운 대주단을 꾸려 원리금을 대환해줘야 하는데 높은 금리를 줘도 리파이낸싱에 참여하겠다는 금융기관 찾기가 하늘의 별따기다.
농협 신협 수협 새마을금고 등 전통적인 선순위 플레이어들은 금융시장 불안과 한도 부족으로 일찌감치 대출 문을 닫았다. 이들 2금융권은 앞다퉈 리스크 관리를 위한 대출 취급 기준 가이드라인을 내놓고 다른 금융기관의 대출을 대환하는 공동대출을 엄격히 금지하고 있다. 사업성 악화로 부실이 우려되는 여신을 넘겨받아 자칫 호구가 될 수 있다는 판단에서다.
다만 중,대형 시공사의 지급보증 또는 채무인수 등 신용보강이 이뤄지거나 은행권 리파이낸싱 참여비율이 40% 이상일 때, 프로젝트 자기자본 비울이 40% 이상인 경우 등 까다로운 조건을 달아 취급을 예외적으로 허용하고 있다. 이런 조건의 우량 사업은 거의 드물다.
더욱이 분양시장이 냉각되면서 최초 대주단 모집 때에 비해 LTV가 크게 하락한 탓에 LTV 초과 자금 모집이 골치거리로 작용하고 있다. LTV 내 선순위 대주단 외에 중,후순위 대주단은 더 많은 금리, 소위 시가로 금리를 줘야 하기 때문이다.
리파이낸싱에 성공하지 못할 경우 기존 대주단에 이자를 주지 못한 채 연체하는 상황이 벌어질 수 있다. 혹자는 최근 고금리 상황에서 기존 낮은금리 대출의 연체이자를 무는게 더 싸지 않느냐고 반문할 수 있다. 얼핏보면 두자릿수의 요즘 PF금리에 비해 기존 금리의 연체 이자가 더 낮아 보일 수 있다.
그러나 기한이익 상실과 대주단의 채권보전용 담보권 실행이 문제다. 선순위 대주단이 기한이익 상실(디폴트)을 선언하고 토지·건물의 담보권 실행, 즉 경,공매에 들어갈 수 있다. 이 경우 사업시행자는 소유권과 사업권을 빼앗겨 더 이상 사업 진행을 못하게 된다.
이처럼 리파이낸싱 시장이 냉각되자 곳곳에서 시행사와 PF금융을 주선한 증권사간 실랑이가 벌어지고 있다. 한 증권사 관계자는 "리파이낸싱이 안 된다고 요즘 차주로부터 엄청난 컴플레인에 시달리고 있다"면서 "대리 금융기관이지 리파이낸싱을 확약한 것은 아닌데 억울하다"고 말했다.
금융주선을 계약할때 리파이낸싱까지 한다고 계약한 것이 아니면 리파이낸싱 주선 책임은 없다. 그러나 시행사로부터 다음 사업을 받거나 신뢰 관계를 꾸준히 이어가려면 리파이낸싱 어려움을 강 건너 불구경할 처지는 아니라고 증권업계는 설명한다.
