연면적 4.1만평 규모 서소문 11·12지구 오피스개발사업, 1.6조 본PF 조달

시빅센터PFV가 시행하고 포스코이앤씨가 시공하는 연면적 4만1000평 규모 서울 서소문 11,12지구 오피스개발사업이 1조6150억원의 본PF금융을 조달했다.  통상적 채권 보전수단인 '선임차·선매각'이 없음에도 우량 입지와 PFV 주주사를 신뢰하고 금융업권별 PF플레이어들이 골고루 모였다.

시빅센터PFV는 서울 서소문동 58-9 일대 서소문구역 11,12지구 업무시설 개발사업을 위해 대주단으로부터 1조6150억원 한도 PF대출약정을 체결하고 16일 대출을 실행했다.  하나증권 KB증권 IBK투자증권 등 3개사가 공동 주관했다.

연면적 4만1000만평의 CBD내 단일 오피스 최대규모

이 개발자산은 연면적 4만1000평 규모로 단일 건물 기준 도심(CBD) 오피스 최대 규모(사옥 제외)다.  서울 도심내 연면적 4만평을 초과하는 트로피 에셋은 22개로 희소하며 이중 사옥건물을 제외하고 거래 가능한 자산은  3개에 그친다.

이번 개발 자산은 넓은 전용면적, 쾌적한 업무환경을 제공하는 초대형 자산에 대한 임차 선호(플라이트 투 퀄러티) 트렌드 부합하는 것으로 평가된다.   서소문권역은 광화문에서 서울역 및 용산으로 이어지는 뉴CBD 확장축의 중심에 위치한다.  호암아트홀 및 JB빌딩 동시 재개발과 서울역 양동지구, 북부역세권 등의 정비계획이 마무리되는 2030년 전후 업무지구 자산가치가 한단계 업그레이드될 것이란 기대가 크다.

4개 대출트랜치에 은행 증권 보험 여전 공제회 등 참여

PF대출금은 트랜치A  1조1500억원, 트랜치B 3100억원, 트랜치C 1100억원, 트랜치D(포스코이앤씨 보증물) 450억원으로 구성됐다.

트랜치A에는 기업은행 500억원, 7개 보험사(삼성SRA포함) 7700억원 , 공제회 출자 펀드 4개 1150억원,  여전사 2개 650억원, KB증권 잔액인수(1500억원) 등이 참여했다.  트랜치B에는 공제회 2200억원, 여전사 3곳 250억원,  키움증권 650억원 참여했다.   트랜치C에는 KB증권 PEF 300억원, 공제회 출자 펀드 550억원, 한국캐피탈 250억원 들어왔다.  트랜치D에는 산은캐피탈 250억원, IBK캐피탈 200억원 등 참여했다.

시공사 포스코이앤씨 내년 3월 착공 예정

포스코이앤씨가 이 프라임급 오피스를 책임준공한다. 지하층 철거를 완료하고 내년 3월 착공을 목표로 한다.  포스코이앤씨는 책임준공 및 미이행시 일반 손해배상을 제공한다.  이에 더해 PF대출 트랜치D에 대한 자금보충을 확약했다.

이 개발사업은 선임차 선매각 없이 본PF자금을 모아 진행한다. 선임차 선매각이 없음에도 입지와 상품 독창성, 고급화 전략 등에 힘입어 조 단위 PF대출이 성사됐다.  우량 입지와 희소성 있는 프라임자산을 고려할 때 준공 전까지 매각을 통한 대출금 상환 가능성이 충분할 것이란 게 주관사 측 설명이다.  주주사인 삼성SRA자산운용이 준공 1년 전까지 가격을 협의해 우선 매수할 수 있는 권리를 지닌다.

시빅센터PFV, 100% 토지소유 확보

시행사 시빅센터PFV는 지난 2020년 8월 디벨로퍼 시티코어디엠씨, 삼성SRA자산운용, 하나증권,  토지매도자인 중앙홀딩스, CJ대한통운의 출자를 거쳐 설립됐다.  지난해 10월 사유지를 소유권 이전 완료한데 이어 지난해 11월 및 올 6월 2차례에 걸쳐 국공유지 소유권도 이전했다.  이 사업 관련 토지소유권 100%를 확보한 것이다.