토지 계약, 증권사 대출 활용법(2)..리스크부서 심의기준은?

증권사들이 자기자본 투자(PI)를 통해 토지계약 대출에 나서면서  증권사내 리스크 관리부서도 바빠졌다.

증권사들은 견제와 균형의 원칙에 따른 업무 수행, 부실심사 등 이해상충 방지를 위해 IB 영업부서를 심사부서 및 리스크관리부서 등과 분리해 운영하고 있다.

대개 IB조직은  ①영업부서, ②심사부서, ③사후관리부서, ④리스크관리부서, ⑤준법감시부서, ⑥의사결정기구로 구성된다.

또한 조직 운영 과 투자 기준 등 대체투자에 관한 내부 규정을 마련해 이를 지키고 있다.

심사부서 및 리스크 관리부서는 특정 자산·지역으로의 쏠림 리스크가 발생하지 않도록 자산·지역·거래상대 별 투자 한도를 설정하고 준수하도록 관리하고 있다.

한도를 초과해 투자시 리스크관리위원회의 승인과 함께 승인 사유 등을 문서화해야 한다.

대체투자시 고유재산 투자(PI), 투자자 재판매(셀다운) 등 투자목적을 불문하고 심사부서의 사전 심사 및 의사결정 기구의 승인을 의무화하고 있다.

심사 과정에서 대체투자 리스크 및 사업성 평가 등에 필요한 필수 점검항목을 마련해야 한다.
거래상대방, 거래구조, 리스크 및 사업성 분석, 투자회수계획, 현지실사 결과 등이 주요 점검 항목이다.

심사 및 리스크 관리 부서가 평가하는 토지 관련 PI는 크게 2가지로 나눌 수 있다. 순수 토지계약금 PI와 브리지론 PI다.

우선 순수 토지 계약금 PI는 매우 위험한 대출로 꼽힌다. 토지 계약금을 시행사 대신 금융사들이 납부하고 잔금을 지불하지 못할 경우 모두 날리게 된다. 때문에 금융기관 대출항목에 토지 계약금 PI 대출이라는 것은 원래 존재할 수 없다.

그럼에도 증권사를 비롯해 모든 금융기관이 PF주관권 확보를 위해 경쟁적으로 PI 을 대출하다보니 점점 그 기준이 옅어지고 있다.

순수 계약금 PI는 큰 리스크를 수반하기에 수익율이 최소 200%(원금포함)이어야 하고 기간은 짥게 하고, 길어야 1년 이내로 한정돼야 리스크관리부 승인을 통과할 수 있다.

그리고 브리지론과 본 PF 에 대한 주관 수수료는 별도 징구 조건이어야 한다.
원금 손실 가능성에  대한 리스크 검토도 이뤄진다.

① 인허가 리스크 (설계사 확약서)  ② 금융조달 가능성 (시공사 참여의향서, 금융구조, 선/중/후순위 조달 가능성, LTV,  민감도 분석) ③ 사업 타당성 (분양성 및 적정 분양가격, 적정수익률)에 대한  심의기준 통과가 따라야 한다.

한 대형 증권사의 토지 계약금 PI의 조건은 최소 95%이상 토지 확보 조건이 있어야만 가능하다. 최소한의 사업진행 가능성을 위해 이런 조건을  요구한다.

브리지론 PI란 계약금 지불 이후 토지를 100% 확보하기 위해 실행한 브리지론에서 자금 부족시 금융사 PI를 통해 보완하는 것을 말한다.

브리지론 PI는 금융기관이 사업 타당성을 미리 검토해 본 뒤 PF 가능성에 문제가 없다고 판단되는 경우 시행한다. 위험성은 높지만 대출상품의 자격 요건은 갖춘 것이다.

금융주관사의 `본 PF 주관권'을 확약받기 위하여 시행사가 브리지론을 요청하는 경우도 있다.  금융주관사는 본 PF 대출확약서(LOC) 대신에 브리지론 후순위에 참여해 `본 PF '에 대한 간접 확약을 하는 효과가 있는 것이다.

금융사의 모든 PI는 그 자체가 위험성이 존재하므로 고위험 고수익을 노린다.