테헤란로 ‘AP타워+후면 호텔 2곳’ 통합 매각 본격화

서울 테헤란로 핵심 입지에 위치한 ‘AP타워 및 인접 호텔 2곳’이 통합 매각에 들어갔다. 대형 프라임 오피스 개발이 가능한 희소 자산으로 꼽히지만, 급등한 공사비 부담이 투자 변수로 꼽힌다.

6일 오피스업계에 따르면 이지스자산운용과 공동 주관사인 쿠시먼앤드웨이크필드·NAI코리아는 최근 잠재 투자자 대상 티저메모를 배포하고 본격적인 매각 마케팅에 돌입했다. 매각 대상은 AP타워(역삼동 719-1 외 4필지)와 후면에 위치한 아나호텔, 몽마르뜨모텔(719-12, 13번지) 등 총 3개 자산이다.

전체 대지면적은 약 590평, 통합 개발 시 연면적 1만평 이상 규모의 프라임 오피스 신축이 가능하다는 점에서 투자자들의 관심이 집중된다. 현재 테헤란로 권역 내에서 500평 이상 단일 필지를 확보할 수 있는 매물은  드물다.

또한 용적률은 기본 800~880%, 인센티브 적용 시 1250%까지 상향이 가능하며, 테헤란로 제2지구의 지구단위계획 변경안이 5월 중 고시를 앞두고 있어 높이 제한 해제 등 개발 여건이 더 유리해질 가능성이 있다.

자산별로 보면 AP타워는 지하 3층~지상 16층 규모로 1994년 준공 후 2020년 리모델링을 마쳤다. 현재 라인게임즈 등 주요 테넌트가 입주해 있으며, 임대율 100%, 평균 WALE은 약 1.36년 수준으로 명도 가능성도 열려 있다. 인접한 아나호텔과 몽마르뜨모텔은 각각 지상 10층, 4층 규모의 숙박시설로, 후면 통합 개발 여지를 제공한다.

시장 관계자는 “강남권에서 대형 프라임 오피스 신축 수요는 많지만, 통합 개발이 가능한 가용지는 드물다”며 “사옥 수요자나 장기 보유형 투자자 모두 전략적으로 검토할 만한 딜”이라고 평가했다.

다만, 급등한 공사비는 이번 프로젝트의 주요 리스크 요인으로 꼽힌다. 현재 시장에서는 평당 1000만원 이상을 상회하는 공사비가 현실화되고 있어, 개발 원가 부담이 클 수밖에 없다. 이와 함께 AP타워를 보유 중인 펀드의 수익자인 디벨로퍼 아시아프라퍼티가 직접 개발 대신 매각을 선택한 배경도 시장의 관심을 끌고 있다.