신용등급 하락한 태영건설, PF유동화시장서 비싼 수업료

부동산PF 유동화시장에서 태영건설이 신용등급 떨어진 값을 톡톡히 치르고 있다.   태영건설이 자금보충인인 유동화증권 중 일부가 신용등급없이 발행돼 연장되거나 태영건설 등급이 추가 하락할 경우  차주가 대출을 상환하는 조건으로 연장되고 있다.   신용평가사는 지난달 16일 태영건설의 무보증사채 신용등급을 'A(부정적)'에서 'A-(안정적)'으로, 기업어음 신용등급을  A2에서 A2-로 각각 하향 조정한 바 있다.

23일 투자금융(IB)업계에 따르면 시행사 네오밸류가 차주이자 시행사인  경기 오산 공동주택 개발사업  유돟화증권(후순위) 600억원이 지난달 말 한달 더 만기 연장됐다.  이 사업 시공사인 태영건설이 유동화증권에 대해 자금보충(미이행시 채무인수) 의무를 부여했다.

단기 연장에 성공했지만 일부금액은 신용등급 없이 발행됐다. 600억원 가운데 380억원은 태영건설 신용보강을 고려해 A2-급 전단채(ABSTB)로 발행됐고,  나머지 220억원은 등급 없는 유동화사채로 발행된 것이다.  유동화사채 등은 국내 한 증권사가 인수한 것으로 알려졌다.

네오밸류는 오산 청학동 188번지 소재 옛 쌍용제지 부지의 공동주택 개발사업을 위해 지난 2021년 3월 말 2년 만기의 1600억원 규모 브릿지론 대출을 받았다. 선순위 1000억원, 후순위 600억원으로 구성됐다.

지난 3월 말 만기 도래하자 선순위(1000억원)는 삼성증권 신용 보강으로, 후순위(300억원)는 태영건설 신용보강으로 각각 3개월 연장됐다.  만기가 다시 닥친 지난 6월 말 선순위 1000억원은 삼성증권의 신용보강(자금보충, 사모사채 인수 및 대출채권 매입의무)으로 내년 3월 26일까지 9개월 연장됐다.  그런데 태영건설의 등급이 하락하면서 이 회사가 신용 보강한 후순위 600억원은 두개의 유동화증권으로 분류돼 한달 연장된 것이다.

이와 함께 태영건설의 계열사인 삼계개발이 시행하는 김해 삼계동 도시개발사업 관련, 태영건설이 신용보강한 후순위 유동화증권(ABSTB) 300억원이 지난 4일 한달 만기로 연장됐다.  태영건설의 자금보충(미이행시 채무인수) 의무 조건으로 A2- 등급을 받았다.  

다만 신용등급 하락 관련 상환 조건이 달렸다.  즉 자금보충인인 태영건설의 신용등급이 단기등급 기준 A3+, 장기등급 기준 BBB+ 미만으로 하락하거나 유효신용등급이 존재하지 않을 경우 대출채권의 기한 이익은 상실되며, 차주는 기한 이익 상실에 따른 이행기에 대출을 상환해야 한다.

앞서 삼계개발은 지난 6월 1일 대주단으로부터 1650억원의 브릿지론 리파이낸싱 대출을 실행받았다. 트랜치별로 선순위 850억원, 중순위 500억원, 후순위 300억원으로  각각 구성됐다.  대출 만기일은 후순위 300억원을 제외하고  도시개발사업 인허가 기간에 맞춰 오는 2026년 6월1일까지 3년으로 정해졌다.  후순위 300억원은 만기 연장 조건이 충족될 경우 2026년 6월1일까지 매 1개월 단위로 연장 가능하다.

만기 연장 조건은 1) 연장기간에 대한 이자 및 제반 비용 선납, 2) 대출 이자에 상응하는 후순위대여 실행, 3) 연장기간에 연동해 발행되는 유동화증권에 대한 태영건설 신용도 이상 금융기관과의 유동화증권 인수약정 체결  4)대출 만기 연장 합의서 체결로 구성된다.

태영건설 계열사인 삼계개발은 경남 김해 삼계동 산288 번지 일대에 도시개발사업을 계획하고 있다. 사업 전체 부지  48만평 가운데  73% 상당인 35만평을 매입했다.

매입 부지 중 6만5000평 부지에 1단계 토석 채취장을 운영하며 수익을 창출하고 있다.   시행사인 삼계개발은 토석채취장을 확장 운영하기 위해 관련 인허가를 진행하고 있다.  또한 오는 2026년 2분기까지 도시개발사업에 대한 실시계획 승인받는 것을 목표로 하고 있다.