신한정상화펀드, GIC 내놓은 마포 도화동 분양주거사업 인수
신한자산운용이 운용하는 신한정상화1호부동산펀드(캠코PF정상화지원펀드)가 2번째 투자를 단행했다. 싱가포르투자청(GIC)과 마스턴투자운용이 손절하며 내놓은 서울 마포 도화동 소재 분양주거 개발사업장을 760억원에 인수한 것이다.
20일 신한운용에 따르면 신한정상화1호펀드는 서울 마포로 1구역 58-2지구 도시정비형 재개발사업장을 사업지분과 대출금을 합쳐 760억원에 인수한다. 펀드 출자금 605억원에다 신규 브릿지론 155억원을 추가해 사들인다.
매도자는 마스턴운용이 운영한 마스턴제95호도화PFV다. 이 PFV에는 GIC가 마스턴제104호일반사모부동산펀드로 투자했다. GIC와 마스턴운용은 총 1011억원(선순위 후순위 에쿼티)을 투입해 이 사업장을 분양 주거 형태로 인허가를 완료했다.
지난해 6월 570억원의 브릿지론을 기한 연장했지만 올 6월 만기를 앞두고 본PF전환이 지연됐다. 사업주인 GIC가 이자나 자본금 관련, 추가자금 투입 불가를 선언해 만기 재연장이 불투명해지자 신한정상화펀드로의 자산 매각이 성사됐다.
브릿지론 선순위에는 단위 농협이, 후순위에는 신한캐피탈이 참여했다. 신한정상화펀드는 브릿지론 570억원과 기존 에쿼티 지분 190억원을 인수한다. 마스턴제95호도화PFV가 1011억원을 투입한 것에 비하면 상당히 할인된 것이다.
앞으로 신한정상화펀드는 하위 투자기구인 PFV를 설립해 내년까지 분양에 나설 계획이다. 인허가가 완료된 만큼 소규모 설계 변경 정도만 거칠 예정이다.
이번 투자는 신한정상화펀드의 2번째 투자 사례다. 지난해 9월 503억원을 들여 서울 회현역 삼부빌딩을 인수했다. 이지스자산운용의 정상화펀드가 최근 성수동 오피스개발 사업장의 대출채권 인수사례를 더하면 전체 5개 캠코정상화펀드 중 3번째 투자 케이스다. 이로써 신한정상화펀드는 전체 펀드의 47%를 소진, 5개 캠코 정상화펀드 중 가장 빠른 소진율을 보이고 있다.
삼부빌딩 개발사업은 현재 도시정비 관련 인허가 절차를 밟고 있다. 원래 분양사업으로 인허가 받은 것을 임대사업으로 전환하기 위해서다. 하위 펀드(투자회사)를 설립한 뒤 인허가 기간동안 임대주택 용도로 변경하고 본PF 조달 및 착공을 거쳐 '10년 임대 후 분양 전환' 주택으로 개발할 방침이다.
신한운용 관계자는 "당초 캠코정상화펀드의 설립 취지에 맞게 기존 사업장을 소유해 개발하는 전략으로 정상화를 진행하고 있다"면서 "경기 침체로 기대치에 근접하게 할인된 매각 사업장이 많이 나오고 있어 연내에는 펀드를 모두 소진할 계획"이라고 말했다.
2350억원 규모로 설정된 신한정상화1호펀드의 출자자로는 캠코(1000억원), 삼성생명(300억원), 신한금융(950억원), SK디앤디(100억원)가 있다.
