`돈줄 죄기'에 개발시장 디폴트 증가...자금공급 대안 모색해야
부동산 개발시장의 자금 경색이 갈수록 심해지면서 시행사들의 기한이익 상실(EOD, 채무불이행) 사례가 늘고 있다. 가뜩이나 금리 급등으로 돈맥 경화에 빠진 상황에서 금융사들이 앞다퉈 리스크 관리에 나서면서 개발업계의 자금난을 더욱 부채질한다는 지적이 제기된다. 금융감독원은 자금 경색이 개발사업은 물론 대출 부실로 이어지는 악순환을 우려해 원활한 금융지원을 당부하지만 마땅한 대안은 내놓지 못하고 있다.
부동산개발업계 디폴트 사례 증가
강원도 지방공사인 강원중도개발공사( GJC)는 레고랜드사업 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음(ABCP)의 대출 원리금 지급 의미를 이행하지 못하면서 EOD에 빠졌다.
이에 강원도는 지난달 28일 원리금을 대신 지급할 의무를 이행하는 대신 GJC의 회생신청을 결정했다. 지급 보증 주체인 강원도가 회생 절차를 추진하면서 발행사인 특수목적회사(SPC)인 아이원제일차의 신용등급이 발행 당시 'A1'에서 지난달 말 'C'에서 지난 4일 'D' 등급으로 강등됐다.
앞서 상반기 대구광역시에서는 개발사업 지연으로 기한이익이 상실된 사례가 2건 발생했다. 대구 중구 동산동 주상복합사업의 경우 계획 대비 사업이 지연되면서 일부 대주의 만기 연장 거부로 EOD가 발생했다.
대구 남구 대명동 주상복합 사업은 본 PF 승인이 완료되는 시점에서 시공사가 도급계약 미이행으로 사업이 지연돼 결국 기한이익 상실로 이어졌다.
동산동 토지 및 건물은 하나자산신탁에 의해 공매로 나왔으나 유찰됐다. 대구시 남구 대명동 토지와 관련, KB부동산신탁이 공매를 진행했으나 현재는 중지된 상태다.
수도권에서도 EOD가 발생했다. 지난 7월 J개발이 경기 화성시에서 추진하던 공동주택 개발사업도 본PF 약정 이후 분양이 연기되면서 인출후행조건을 충족하지 못해 대주단이 채무불이행을 선언했다. 하나자산신탁이 이 부지에 대한 수차례 공매를 진행했으나 유찰됐고, 현재는 공매가 중지된 상태다.
금융사 관계자는 "공매 처분가액이 대주단의 채권보전이 가능한 금액을 크게 밑돌면서 내부에서 입장 정리를 하고 처분 방향을 재결정할 것으로 보인다"고 설명했다.
자금경색 심화로 디폴트 이어질 전망
문제는 금융시장의 자금 경색이 더욱 심화될 것이라는데 있다. 한국은행이 12일 사상 두 번째 빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상)을 단행할 가능성이 높아 기준금리 3% 시대를 예고하고 있다.
여기에 소비 침체와 기업 실적 감소세가 내년 상반기까지 진행될 것으로 보여 금융기관의 보수적인 대출 태도가 이어지고 PF시장의 빗장을 더욱 걸어잠글 태세다. 이 경우 토지계약금 대출이나 브리지론 단계에 있는 PF대출 가운데 EOD 사례가 더 늘어나는 한편 본PF 단계 프로젝트도 연쇄 도산 위기로 이어질 가능성이 크다.
시행사가 자금난을 겪으면서 이미 계약한 토지의 브리지론을 마련하지 못한 상황에서 금융기관이 대출을 축소하는 현 추세를 볼때 NPL(부실 부동산) 매물도 급증할 것으로 우려된다. 시행사와 금융사의 돈줄 가뭄 상황을 고려하면 NPL 자산이 시장에 나와도 매수자를 구할 수 있을지 불확실한 상황이다. 한 NPL전문 운용사 관계자는 "분양 시장이 언제 정상화될지 불투명하다"면서 "NPL의 잠재 매수자는 금융시장이 정상으로 회복될 때까지의 비용과 마진을 반영해 할인 가격을 정하려 할 것이므로 기존 대출채권 보유자의 손실은 예상보다 커질 수 있다"고 지적했다.
이렇게 되면 대출 원리금 회수도 어렵고 NPL 매각으로 인한 손실 축소도 쉽지 않아 금융권의 부실 전이도 예견되는 상황이다. 부실을 막기 위한 금융권의 리스크 관리가 부메랑이 돼 부실을 다시 불러오는 셈이다.
이와 관련, 이창용 한은 총재는 지난 7일 국회 기획재정위원회의 한은 국정감사에서 부동산PF 대출 유동성 위기 발생 가능성과 관련해 "(가능성을) 배제할 수 없다"며 "어떻게 처리할지 금융위원회, 금융감독원과 이야기하고 있다"고 밝힌 바 있다. 이 총재는 "부동산 가격이 지난 몇 년간 올라가 있어 금리 상승 시 부동산PF 대출 관련 2금융권 부실이 문제 될 수 있다"면서도 "아직까지 추세를 볼 때 소규모 금융기관만 문제가 되고 있다"고 덧붙였다.
금융당국은 대안 없이 원활한 대출만 당부
최근 금리 및 원자재 가격 상승에다 금융권의 돈줄 죄기까지 겹쳐 적잖은 개발사업장이 어려움을 겪자 금감원이 금융업권 간담회를 개최했다. 지난 7일 증권사 부동산IB본부장과 저축은행 캐피탈업권 임원을 차례로 만난 것이다. 금융회사들은 최근 시장여건 악화 등에 따른 부동산PF의 부실발생 가능성이 우려돼 리스크를 적극적으로 관리할 필요성이 높아졌다고 한목소리를 냈다.
이에 금감원은 어려운 시기를 맞아 금융회사들이 손실흡수능력을 강화하는 데 대해 대체적으로 공감대를 형성했다. 그러면서 정상적인 PF사업장에 대해서는 대출이 원활하게 취급될 수 있도록 해줄 것을 당부했다. 경제 각 부문의 적재 적소에 자금을 원활하고 효과적으로 공급하는 것 또한 금융의 중요한 역할임을 강조한 것이다.
그러나 당국이 원론적으로 강조만 한 것이어서 실제 금융사들이 정상 사업장에 PF대출을 원활하게 지원하고 자금을 집행할지는 미지수다. 이미 수협은행 새마을금고 등 선순위PF의 주요 플레이어들은 건설·부동산업 대출을 중단하거나 지원 문턱을 크게 높였다.
부동산 개발업계는 꽁꽁 얼다시피한 자금시장 경색을 풀기 위해서는 정부차원에서 대체 금융을 시급히 마련해야 한다고 지적한다. 개발업계는 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사(HF) 등의 PF정책금융을 늘리는 한편 시행사와 시공사 금융사가 사업에 공동으로 지분을 투자해 어려움을 타개하고 수익도 공유하는 것을 부동산개발업의 위기관리 해법으로 제시하고 있다.
