시공사가 개발사업 공사비 확보 잘하는 법
시공사는 부동산 개발사업의 중요한 축이자 구성원 가운데 하나다. 시공사는 개발사업에 지분 투자나 자금 대여를 통해 시공권을 확보할 수 있고, 또 때에 따라 개발사업에 금전적 기여를 많이 했다면 시공비를 후하게 받아낼수 있다.
무엇보다 중요한 것은 공사비를 원가보다 적게 받거나 못 받아서는 곤란하다는 것이다. 어떤 공사든 손해를 보고 장사해서는 안되기 때문이다.
그러나 분양률이 당초 예상보다 나오지 않아 미분양이 발생하면 공사비 확보가 매끄럽지 않아진다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 수많은 건설사가 쓰러진 것도 공사비를 제대로 받지 못해서다.
따라서 시공사는 공사 수주 이전에 공사비 확보가 제때 가능한지 철저히 검증해야 한다.
일반적인 도급 공사의 경우 시공사의 공사비 확보율은 분양률의 85-90%정도 된다. 즉 분양률이 85%만 차면 PF대주단의 대출금 상환 이후 도급 공사비를 확보하는데 큰 문제가 없다는 뜻이다.
그러나 사업마다 천차 만별이므로 시공사의 공사대금 엑시트(EXIT, 완전 수금) 분양률에 대한 계산 방법을 알아야 한다.
시공사 엑시트 분양률은 일반적으로 증권사나 금융기관이 계산을 해주지 않으며
시공사 자체적으로 사업수지 표를 만들어 계산해야 한다.
엑시트 분양률을 계산했다면 해당 프로젝트 사업지의 분양성과 분양률을 종합 평가해 충분히 회수 가능한지를 판단해야 한다.
그렇다면 분양률이 엑시트 분양률을 밑돌아, 즉 저조해 공사비를 확보하지 못할 때는 어떻게 해야 할까.
시행사가 미분양으로 남은 주택을 담보로 한 미분양 담보대출을 실행해 공사비를 주거나 미분양물건 자체를 시행사로부터 대물로 받아 엑시트하는 방법이 있다.
미분양 담보대출을 실행해 시공사가 공사비를 회수할 때 주의해야 하는 점은 신탁순위라고 전문가들은 설명한다.
통상 신탁 1순위는 대주단, 2순위는 시공사, 3순위는 시행사(위탁자)다.
시행사는 미분양 담보대출시 시공사가 대금을 받아 정리되는 조건으로 2순위 신탁을 동시에 해지하려 한다. 시공사가 신탁해지를 하지 않으면 담보대출 전환이 안되는 것이다.
그런데 분양 상황이 좋지 않을수록 시행사가 담보대출을 받아놓고 시공사에 지급하지 않는 경우도 적지 않다. 이 때를 대비해 시공사는 시행사의 담보대출 전환을 위한 신탁해지에 미리 동의해서는 곤란하다.
미분양 담보대출로 공사비 일부를 회수했으나, 공사비를 전액 회수하지 못했을 때는 대물로 회수한다.
이때 대물로 받을 미분양 물건의 위치와 가격을 보고 위치에 따른 할인률을 적용해서 대물로 받아야 한다. 잘 팔리지 않는 악성 위치의 미분양을 대물로 받으면 관리비만 계속 지급하고 부실 자산만 쌓이는 일이 벌어진다.
따라서 대물로 가져오는 경우에는 이를 소비자에게 매각할 수 있는 금액으로 할인률을 정하고 수취해야 한다.
특히 대물 처리 상황까지 간 경우 개발사업 일이 잘 풀리지 않은 것이 되므로 시행사도 날카로워져 있다.
미분양 담보대출을 위해 신탁을 해지하기 전에 사전에 대물 관련 조건 협의를 완료해야 한다. 낭떠러지에 몰린 시행사가 대물을 턱없이 낮은 가격에 주거나 악성(잘 팔리지 않는 위치의) 대물을 줄 수 있으므로 시공사는 신탁 해지를 무기로 협상을 잘 끝내야 한다.
1 순위인 대주단이 대출 원리금을 회수해 엑시트하면, 2순위 시공사가 1순위 지위가 된다. 즉 시공사가 엑시트 할때까지 시공사가 사실상 건물주 의미를 갖는 것이다. 때문에 당당히 시행사와 협상에 임해서 혹시 모를 재산상 손해를 차단해야 한다고 전문가들은 설명한다.
