새마을금고, 공동·집단·관토 등 부동산 개발대출 제한...4번째 가이드라인 내놔
새마을금고가 공동대출·집단대출· 관리형토지신탁(관토) 사업비대출 등 이른바 부동산 개발 관련 3대 금융상품을 모두 제한한다. 유동성 관리를 위한 것인데, 대출을 받으려면 제한 예외 요건을 충족하는지가 중요해졌다.
5일 새마을금고중앙회에 따르면 새마을금고는 오는 11일부터 3대 부동산개발 대출을 취급 제한하는 4차 가이드라인을 시행한다. 지난 6월 14일 1차 가이드라인을 내놓은데 이어 불과 5개월 동안 4차례나 가이드라인을 추가한 것이다.
그만큼 거액여신의 신규대출을 줄이고 현금을 확보하는 등 유동성관리에 신경을 쓰는 상황이다. 새마을금고 측은 "금리 및 자잿값 인상, 시공사 부실 위험, 미분양 확대로 개발사업 리스크가 커졌다"면서 "부동산개발 상품은 취급 제한되며, 예외 요건을 충족하는 경우에 한해 제한적으로 취급 가능하다"고 설명했다.
우선 공동대출 총 취급한도가 기존 700억원에서 500억원으로 줄어든다. 그나마 서울을 벗어난 사업지는 300억원으로 더 줄어든다.
새마을금고는 부동산 개발사업 대출시 대개 단위 금고 1곳이 주간사(주선 금고)역할을 하며 다른 단위 금고를 모아 공동 대출형태로 취급한다. 은행들의 신디케이션 금융 형태를 벤치마킹한 것이다.
공동대출 취급가능 조건은 다음과 같다. 담보물건의 연간임대소득이 담보대출 연간 이자비용의 1.5배 이상인 경우, 담보물건지별 LTV 조건 및 대출목적별 취급 조건을 모두 충족한 경우, 은행 또는 새마을금고중앙회와 동일 순위로 참여하면서 은행·중앙회 참여비율이 40%이상일 경우, 회사채 BBB+ 이상 및 시공능력평가순위 100위 이내인 건설사가 연대보증 또는 채우인수한 경우 등이다.
중도금대출이나 잔금대출과 같은 집단대출은 더 바늘구멍이다. 시공사는 시공능력순위 50위 이내이면서 신용등급 A-이상이어야 한다. 주택도시보증공사(HUG) 보증서가 있어도 시공사는 100위 이내 또는 신용등급 BBB+이상으로 제한된다. 분양률도 70%이상을 충족해야 한다.
관토대출도 막히며 예외요건 충족시 제한적으로 이뤄진다. 시공능력순위 100위 이내의 시공사가 참여하거나, 은행 또는 중앙회가 동순위로 대출 참여하고 이들의 비율이 40% 이상이거나, 프로젝트 자기자본 비율이 40% 이상이어야 한다,
대출 취급 규제는 더 있다. 관토대출 잔액이 전체 대출잔액의 20% 이하여야 하며 연체율과 예대비율이 높은 금고도 취급할 수 없다. 금고 대출액 200억원 이상일 경우 사업의 총 대출모집금액의 60% 이하여야 한다.
앞서 새마을금고는 공동대출 비중이 높은 금고에 대한 특별 관리 계획을 지난달 14일부터 시행하고 있다. 관리 조치에 따라 새마을금고 각 금고는 공동대출 잔액이 전전 월말 기준으로 금고 대출잔액의 40%(2023년도에는 35%)를 초과할 경우, 공동대출을 신규로 취급할 수 없다.
