새마을금고 추가규제 나서...PF대출 한도·PF대상·시공사 모두 줄였다

연체율 급등에 시름하고 있는  새마을금고가 프로젝트파이낸싱(PF)대출과 관련 추가 규제에 나섰다. 새금고의 PF대출 총액이 늘면서 부실여신이 눈덩이처럼 불어나자 원리금 회수가 가능하도록 안전장치를 마련하겠다는 취지다.  그간 선순위 PF대출의 주요 플레이어였던 새금고가 움추러들면서 PF시장의 자금난은 더욱 심해질 전망이다.

새마을금고의 주력 PF 상품은 부동산담보신탁대출이다.  담보신탁대출이란 시행사(차주, 위탁사)와 부동산신탁사가 담보신탁 계약을 체결한 뒤  시행사가 담보수익권증서를 새마을금고(상호금융조합)에 양도하고 대출받는 것을 말한다.

이 중 중앙회와 단위조합 등이 공동으로 대출하는 공동 대출이 70%에 이른다.  비공동 대출이 30%다.  담보는 토지 담보와 건물 담보로 나뉜다. 토지 담보는 나대지 임야 전 답 등이며, 건물 담보는 근린시설 다세대 숙박업소 아파트 오피스텔 업무시설 등이다.

새마을금고의 최근 규제 관련 가이드라인을 종합하면 우선 공동대출 한도액이 줄었다.  지난 3월 부동산담보신탁대출은 800억원, 이 중 공동대출은 700억원으로 가각 한도를 제한했다.

PF시공사도 대형 건설사로 압축했다.  시공사사의 공사 수주 도급액이 시공평가능력(시평액)의  2분의1 이하여야 한다.  시평액이 1000억원인 시공사는 500억 이상의 공사를 새마을금고 PF로 진행할 수 없다.

PF대출 대상 상품도 제한을 뒀다. 연체율 급등의 주요 상품으로 지목된 호텔과 생활형 숙박시설은 기피 대상이다.  취급 제한되는 구체적인 사업장도 있다. 경기 시흥시 및 안산시 등 시화MTV일대, 경기 화성시 등 화성병점복합타운 도시개발구역 일대, 부산광역시 기장군 일광면 일대, 대구 달서구 등 미분양 공동주택 과다지역, 기타 면 단위 지역 일대다.

PF대출과 관련 엑시트( 회수 EXIT)분양률에 대한 검토 방법에도 변화를 줬다. 엑시트 분양률 산정 기준으로 사업성 검토보고서의 분양가 중위값을 기준으로 한다.

최근 부동산시장 악화에 따라 새마을금고의 연체율이 치솟고 있다.  1분기 기준 새마을 금고의 연체율은 2.3%이고 연체금액은 4조2000억원 수준이다.

이 중 부동산담보신탁 대출 연체율이 6.3%로  대부분을 차지한다.  대부분 관리형토지신탁 사업비 대출이나 다른 금융기관 대출 상환용 미분양담보대출 물건으로 새마을금고는 파악했다.
이에 새마을금고는 앞서 지난달 14일부터 미분양담보대출을 원칙적으로 취급 금지했다.  

새마을금고는 시행사의 분양 실적 저조에 따라  원리금 미상환과 연체가 이어졌다고 보고  연체 급증이 지속될 경우 관련 대출 규정을  계속 강화해 하기로 했다.

그간 새마을금고가 부동산 개발사업의 선순위 대출  자금줄 역할을 해왔다는 점에서 이번 돈줄 죄기는 개발시장에  부정적 영향을 끼칠 전망이다.