류강민 알스퀘어 리서치센터장 "교통비용 낮추는 입지가 물류센터 최적 입지"
"물류기업은 비용 절감과 이윤 극대화라는 명확한 목표를 갖고 있습니다. 물류 수요처와 가까워 교통비용을 아낄 수 있는 곳이 물류센터 최적의 입지입니다."
류강민 알스퀘어 리서치센터장(이사)는 10일 <딜북뉴스>와 인터뷰에서 "동일 면적에서 더 많은 물량을 처리하는 물류시설 자동화가 급진전되고 있으며 이런 추세는 앞으로 물류센터 입지 역시 비용 감소를 극대화할 수 있는 곳으로 빠르게 재편시킬 것"이라고 말했다.
그는 "서울과 가까운 라스트마일 물류센터는 교통비용이 저렴해 좋은 입지이지만 높은 임대료로 공급이 이뤄지지 못하는 상황"이라며 "자동화기술 발전으로 작은 공간에서 처리 가능한 물량이 많아지고 배송횟수가 늘어나면 임대료가 높아도 운송비용이 저렴한 도심 인근 입지로 물류센터가 몰릴 것"이라고 강조했다.
류 센터장은 교통비용이 저렴한 입지로 경기에서는 수원 용인 의왕 군포 성남 과천 화성을, 서울에서는 강남 서초 송파 관악을 꼽았다. 그는 "최근 이지스자산운용이 공매를 통해 경기 분당 소재 물류센터를 낙찰받았는데 교통비용을 따지면 좋은 입지의 물류센터"라고 설명했다.
류 센터장은 수급 측면에서 내년 말쯤 물류센터가 시장성있는 상품이 될 것이라고 예상했다. 그는 "최근 5년 동안 연간 수요대비 15%씩 신규 공급이 증가했다. 저온 창고는 40%, 상온 창고는 10-20% 초과 공급된 상황"이라며 "때문에 1분기 공실률이 40%까지 치솟는 등 운용사가 수익을 내기엔 높은 수치"라고 설명했다. 그러면서 "보통 공실률이 10% 정도 돼야 안정적"이라면서 "내년부터 공실률이 떨어져 내년 말이면 시장성이 생길 것"이라고 내다봤다.
"시니어 관련 부동산 주목받을 것"
류 센터장은 상업용 부동산 섹터 가운데 시니어 관련 부동산이 유망한 분야로 꼽았다. 다만 주택 개념보다는 노인 관련 서비스를 제공하는 시설이 더 촉망받을 것으로 내다봤다.
그는 "노령 인구가 갈수록 늘고 있어 시니어시설은 투자 측면에서 반짝 떴다가 사라질 분야가 아니라고 생각한다"면서 "물류센터 성장처럼 시니어시설도 반드시 준비해야 한다"고 말했다. 다만 "한달에 수백만원이 드는 주거를 겸한 실버주택은 거주비용이 비싸 수요가 한정적"이라며 "이 보다는 주거를 제외하고 어르신이 모여 각종 노인 맞춤형 서비스를 받을 수 있는 일종의 마을회관 같은 시설이 더 현실적인 실버 부동산이 될 것으로 보인다"고 전망했다. 즉 어르신들이 기존 살던 곳에서 살고 건강식품 제공이나 진료, 여가 등을 한곳에서 할 수 있는 시설이 더 유망하다는 것이다.
"데이터센터, 운용사가 아닌 임차인 주도 시장"
류 센터장은 데이터센터 시장의 성장 가능성을 묻는 질문에 "AI, 클라우드 기술을 기반으로 시장이 커지고 있다"면서 "물 공급 , 전력 , 정부 규제, 전자파 민원 등 많은 제약이 있어 수요에 비해 공급이 적다"고 말했다.
그는 그러나 "기술 발전으로 데이터 처리, 저장 공간은 늘어날것이며 어떤 기술이 얼마나 발전할 지 예측하기 힘든 부동산 섹터"라며 "기술 발전에 따라 언제든 변할 수 있어 미래를 판단하기 쉽지 않다"고 지적했다.
그는 또한 "이 시장은 운용사가 주도하는 것이 아닌 임차인(테넌트)이 주도하는 시장"이라며 " 입주했던 업체가 한 번 빠지면 금방 임차인이 들어오기 어려워 시장 리스크가 존재한다"고 강조했다.
"향후 5년간 서울 오피스 공실 상승 가능성 낮아"
류 센터장은 오피스시장과 관련,＂오는 2029년까지 서울 전체 신축 오피스 공급량이 많지 않아 급격한 공실 상승은 없을 것"이라고 내다봤다. 그는＂2025~2029년 서울권 연간 신축공급량(GBC 제외)은 18만 4077평＂이라며 "이는 공실률 상승구간인 2010~2014년의 31만 6539평이나 공실률 하락구간인 2015~2024년 31만 4414평보다 낮은 수준이라 공급물량이 빠르게 소진될 것"이라고 전망했다.
그는 다만 "도심(CBD)권역은 앞으로 5년간 연평균 11만 2693평 공급돼 공실률 상승구간(9만 2772평)이나 하락구간(3만 6852평)에 비해 신규 공급량이 많은 것을 부정할 수 없다"고 말했다. 그는 이어 "나머지 강남권이나 여의도 권역의 공급이 많지 않아 3대 권역 전체적으로는 빠르게 공급이 해소될 것"이라고 내다봤다.
