피벗 타고 부동산·인프라 리파이낸싱 큰장 선다
'피벗(통화정책 전환)'에 힘입어 부동산과 인프라 딜 관련 리파이낸싱(대출금 재조달)이 활성화될 것이라는 기대감이 커지고 있다. 말만 무성했던 금리 인하가 눈앞에 다가오면서 저금리 갈아타기가 본격화되고 공사비 증액이나 기존 대주의 엑시트(자금 회수) 등의 수요가 많아져서다. 이에 그간 고금리에 따른 신규 딜 부족으로 실적 가뭄에 시달리던 금융권에 리파이낸싱 확대는 단비가 될 전망이다.
금리 인하, 시장 선반영 뚜렷
9일 금융권에 따르면 미 연방준비제도가 9월 17-18일 회의에서 금리를 25bp 또는 50bp 인하하고, 이를 따라 10월 한국은행의 기준금리 인하 가능성이 높아지고 있다. 통화정책 피벗에 대한 기대로 시장은 이미 공격적 금리 인하를 선반영하고 있다.
금융투자협회에 따르면 지난 5일 서울 채권시장에서 3년 만기 국고채 금리는 연 2.881%을 나타냈다. 2022년 11월 레고랜드사태 전후로 7.46%까지 치솟았던 PF ABCP(A1급 3개월물)금리는 지난달 기준 3.78%까지 떨어졌다. 같은 기간 6%대까지 올랐던 오피스 선순위 담보대출금리도 4%대 초반으로 하락했다.
4분기 금리 인하가 본격화되면 시장에 금리 하락 시그널이 뚜렷해져 기존 대출금리를 낮추고 LTV 한도를 늘리기 위한 리파이낸싱이 활발할 것이란 기대감이 크다. 특히 원자재값 급등에 따라 공사비가 부족한 건설 사업장이 많아 대출금을 늘려 공사비를 증액하기 위한 리파이낸싱 수요도 커질 것으로 관측된다.
금리 하락은 기관 투자자들의 대체투자에 대한 투자심리도 북돋운다. 채권에 비해 대체투자 금리가 높기 때문에 보험사 연기금 등의 머니무브가 일어날 가능성도 있다. 국민연금은 기금운용본부 창립 이래 처음으로 6000억원 규모의 부동산 대출펀드를 굴릴 운용사를 모집하고 있다.
고금리 사업장 리파이낸싱 대열 합류
고금리에 시달리던 사업장들은 이미 증액 리파이낸싱 대열에 합류했다. 호반건설이 연대 보증한 대구 황금동 주택개발사업장은 지난달 말 본PF를 3650억원에서 4000억원으로 증액해 리파이낸싱을 완료했다. 랜스퍼트AMC가 시행하는 서울 종로 공평 15·16지구 업무시설 개발사업도 PF금액을 7000억원에서 1조2000억원으로 증액해 지난달 말 리파이낸싱을 마무리지었다. 최초 PF대출금을 상환하고 전체 공사기간 공사비와 금융비용을 확보하기 위해서다.
오피스시장 리캡 준비
실물 오피스 담보대출도 저금리 갈아타기용 리파이낸싱이 빈번해질 것으로 보인다. 그간 오피스 투자자들은 고금리 기간 에쿼티를 최대한 많이 확보하는 대신 이자 부담을 덜기 위해 대출 비중을 LTV 50%대 이하로 낮췄다. 고금리가 꺾여 레버리지가 정상화되면 저금리로 갈아타고 대출금도 LTV의 60~70%로 늘리기 위한 리캡(리캐피탈리제이션, 자본구조 조정)이 활성화될 것으로 업계는 분석한다.
자산운용사 관계자는 " 금리가 높을 때는 에쿼티를 두텁게 가져가고 금리 하락시 대출을 많이 써서 에쿼티를 일부 돌려주면 수익률을 다시 높일 수 있다"고 말했다. 삼성증권의 이경자 대체투자팀장도 "금리 인하 시기에는 리츠가 담보대출 조달금리를 최대한 낮춰 투자 수익률을 극대화할 것" 이라고 강조했다.
리파이낸싱 물결은 인프라에너지시장에도 영향을 미칠 전망이다. 민간투자업계 관계자는 "서울광명고속도로, 신안산선, 서부내륙고속도로 등 착공중인 여러 사업장들이 공사비 인상분 반영을 못해 사업비 증액이 필요할 것"이라며 "금리 인하가 시작되면 본격적인 리파이낸싱 타이밍을 잡을 것으로 보인다"고 말했다.
이런 가운데 개발사업의 리파이낸싱이나 본PF 리파이낸싱 수요는 사업성 평가 강화도 부채질하는 것으로 보인다. 금융당국의 사업성 세부평가 기준에 따르면 대출만기 연장이 3회 이상인 사업장은 사업성이 부족한 사업장으로 꼽혀 기존 대주단의 엑시트 요구가 큰 상황이다.
이에 기존 대출금을 갚고 새로운 대주단을 구성하기 위한 리파이낸싱 수요도 커지고 있다는 분석이다. 증권사 관계자는 "우량 입지에 있으나 인허가 지연으로 대출을 여러번 연장한 사업장은 주관 증권사들과 협의해 리파이낸싱으로 분위기를 쇄신하고 있다"고 말했다.
저축은행, 캐피탈, 새마을금고, 신협 등 연체율이 높은 상호금융권이 주로 자금을 회수하고 자금여력이 있는 증권사나 연기금 공제회가 뉴머니로서 빈자리를 채우고 있다. 서울 목동 KT빌딩 부지나 용산 나진상가 부지는 비교적 우량 입지임에도 인허가 등의 이슈로 대출을 여러번 연장한 끝에 최근 리파이낸싱 전환에 성공한 사업장이다.
