PF구조조정 앞두고 우량·대형 딜 위주 자금쏠림 심화

원정호기자

2024-05-19 - 8분 걸림 - 댓글 남기기

6월부터 전국 5000여 PF사업장의 새 사업성 평가 적용을 앞두고 구조조정에 대한 불안감이 커지면서 우량한 PF 딜 위주로 자금이 몰리고 있다. 대형 시공사의 책임준공과 분양불, 주택금융공사(주금공)·주택도시보증공사(HUG)의 PF보증 등 비교적 안정적으로 평가되는 사업이 본PF 전환 및 착공으로 이어지고 있다. 우량 딜 쏠림에 따라 오피스텔 등 비아파트와 비주거 개발시장의 구조조정이 가속화되면서 '부익부 빈익빈'이 심화될 것이란 우려가 나온다.

19일 투자은행(IB)업계에 따르면 미래에셋자산운용과 금융주관사인 미래에셋증권이 이마트 성수부지(K-프로젝트) 개발사업의 2조원 본PF금융을 모집중인 가운데 대형은행 중심으로 수천억원의 대출참여 의향서를 낸 것으로 알려졌다. 은행·보험사들의 참여 호응이 높아 각 사별 심사단계를 마치고 이달 말 파이낸셜 클로징(금융 종결)이 가능할 것으로 전망된다.

연면적 6만6600평(21만8093㎡)의 초대형 오피스 빌딩을 개발하는 이 프로젝트는 시공사(삼성물산 책임준공)와 임차인(크래프톤), 펀드 AMC(미래에셋운용) 등 3박자를 갖춘 우량 딜로 평가되면서 금융권의 관심을 이끌어내는데 성공했다.

5300세대 규모의 대전 도안지구(2-2지구) 개발 프로젝트도 7000억원대 본PF 모집에 한창이다. 현대건설이 분양불 조건으로 공사도급 계약을 체결함에 따라 시행사와 금융주선기관인 하나금융은 대형 은행 몇 곳을 유치해 금융모집을 완료할 예정이다. 분양불 사업을 하면 시공사는 공사비를 분양수입으로 충당하고 시행사는 PF를 통해 필수 사업비(토지비 포함) 중 일부를 조달하는 등 PF조달 규모를 줄여 비교적 안정적 금융구조로 꼽힌다.

큐브프라퍼티와 대우건설이 남천동 메가마트용지 개발사업의 공동 시행을 위해 설립한 큐브광안PFV는 이달부터 9000억원 규모 본PF모집을 본격화했다. 부산 수영구 남천동 메가마트 부지에 3만여㎡에 지하 4층~지상 39층, 5개 동, 845세대 규모의 고급 주상복합을 건립하는 사업인데 대우건설 책임준공과 해안 조망의 우량 입지를 금융모집 마케팅 요소로 차별화했다. 대우건설은 분양불 조건으로 공사를 수주할 예정인 것으로 알려졌다.

주금공·HUG보증 사업, 본PF 전환 가속

주금공과 HUG의 PF대출보증도 여전히 본PF 전환을 위한 보증수표가 되고 있다.

STS개발은 경남 진주 공동주택개발사업(아너스웰가진주)에 1020억원의 HUG 보증을 받아 분양과 착공 일정에 돌입했다. STS개발은 지난 17일 HUG의 대출보증에다 주관사인 KB증권의 매입보장 조건으로 오는 2028년 10월 만기의 1020억원 유동화증권을 발행했다. STS개발은 HUG의 PF보증부 자금을 조달함에 따라 분양과 착공에 나설 예정이다. 시공은 흥한주택종합건설이 맡았다.

주금공의 보증부 대출에다 부동산신탁사의 차입형 토지신탁(개발신탁)을 혼합한 개발사업도 본PF 전환으로 이어지고 있다. 금호건설은 지난 2월 900억원 규모 '강원 강릉 회산동 공동주택 공사'를 수주했는데 이 사업은 주금공 보증부 대출과 신탁계정대를 혼합한 금융구조 형태로 사업 자금을 마련했다. , 주금공의 90% 보증서를 기반으로 시중은행 자금을 대출받아 토지비와 일부 사업비를 조달한다.

강원 춘천시 동면 만천리 770-6번지 일대 공동주택 개발사업(춘천 만천 2차 공동주택)도 주금공보증과 신탁계정 혼합 방식으로 550억원의 PF를 조달해 지난달 30일 기표했다. 시행사는 블루키파트너스, 시공사는 금호건설이다. 금융 주관은 IBK투자증권이 맡았다.금융구조를 보면 주금공의 PF대출금 90% 보증으로 선순위(트랜치A) 550억원을 모으고 하나자산신탁의 차입형신탁이 참여했다.

주금공의 건설자금보증 아래 광주은행과 경남은행이 대출 참여했다. 만약 분양이 예상보다 저조해 공사비가 필요시 하나자산신탁의 신탁계정대가 투입된다.

금융사 관계자는 "부동산PF시장이 위기상황이라 우량 대형딜이나 공공기관 보증부 사업 위주로 자금이 몰리고 있다"면서 "사업성이 애매한 딜에 참여하는 것보다 수익률이 낮아도 안전한 딜에 참여하는 게 낫다는 게 PF참여기관들의 대체적 생각"이라고 말했다.

비아파트·비주택 개발은 구조조정 위기감

우량 사업장이나 보증부 딜에 자금이 몰리는 것에 비해 비아파트나 비주택상품 개발업계는 금융당국의 PF구조조정 평가 이후 본격화될 구조조정 불안감에 휩싸였다. 오피스텔. 도시형생활주택. 지식산업센터. 생활형숙박시설. 상가 등 금융권으로부터 사업성 저하를 의심받는 사업장들이다.

다음달부터 시행되는 PF사업성 평가 개선안의 최초 평가 대상 사업장 규모는 전국의 약 30% 수준이다. 당국은 다음 달 1차 평가를 시작으로 9월 2차, 12월 3차로 사업장 평가 범위를 확대해 나간다. 아울러 평가 기준을 현재 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화했다.

기존 악화우려 사업장은 금융사가 대출액의 30%를 충당금으로 쌓아야 했는데 앞으로 부실우려 사업장은 75%를 충당금으로 쌓아야 한다. 최초 평가 대상으로 '연체' 혹은 '3회 이상 만기를 연장한 사업장'을 지목한 만큼, 금융권에서는 이중 다수가 구조조정 대상인 '유의'나 '부실우려' 등급을 받을 것으로 예상한다.

개발업계는 비아파트 주거상품과 비주거상품 위주로 유의·부실우려 사업장으로 평가될 것을 우려한다. 오피스텔, 상가, 지식산업센터는 필수재인 아파트 수요와 달리 투자성 수요가 유입돼야 흥행하는 건축물이다. 때문에 통상 아파트시장 활황기 때 자금 수요가 유입 이전된다. 따라서 최근의 경기 침체 상황에서는 자금조달 어려움이 가장 크다.

부동산개발협회 이진 실장은 "금융사의 정리대상은 오피스텔, 도시형생활주택, 물류, 지식산업센터 유형일 가능성이 큰 상황"이라며 "이는 도심주택 공급확대, 비아파트 공급활성화의 속도감있는 추진을 사실상 어렵게 만들어 전국의 균형적인 부동산개발 성장을 저해한다"고 지적했다.