올 최대어 온다...이마트 성수부지 본PF "1.5조 이상"

하반기 본PF 전환에 나서는 서울 이마트 성수부지 개발사업의 차입  규모가 1조5000억원을 뛰어넘어 올해 최대 PF딜이 될 전망이다.  금융시장이 불확실한 상황에서의 대규모 개발자금 조달이어서 클로징에 성공할지 관심을 끌고 있다.

18일 투자금융(IB)업계에 따르면  이마트 본사부지 및 성수점 개발사인 미래에셋맵스사모부동산펀드66호(미래에셋맵스66호)는  4분기 중 본PF 전환을 위한 사업수지 분석 등 관련 준비에 착수했다. 미래에셋맵스66호의 운용사는 미래에셋자산운용이다.  

사업수지 분석을 마무리하는대로 입찰을 거쳐 PF주관사를 선정할 예정이다.  이어  11월 중 1조5000억에서 많게는 2조원에 이르는 본PF자금을 조달한다.  이는 상반기 PF최대 규모였던  1조3000억원 규모의 용산 유엔사부지 개발사업을 넘는 금액이다.   올 최대 신규 PF딜인 것이다.

조달한 자금은  기존 건물 철거비와 설계비, 공사비 등으로 사용된다. 해당 부지에는 오는 2027년 준공을 목표로 영국 건축가 데이비드 치퍼필드가 설계한 오피스 및 상가 복합 건축물이 들어선다. 치퍼필드는 ‘2023 프리츠커상’ 수상자이자 용산 아모레퍼시픽 본사를 디자인한 인물이다.  연 면적 21만7538㎡에 지하 8층~지상 17층 규모로 국내 ICT산업판 랜드마크 업무시설로 조성된다.

앞서 미래에셋운용·크래프톤컨소시엄은  미래에셋맵스66호 펀드를 설정해 작년 1월 이마트 성수점 건물을 1조2200억원에 매입했다.  이 건은 지난해 국내 부동산 딜 중 최대 금액 거래이기도 하다.   현재는 미래에셋맵스66호 펀드 6750억원과 브릿지론 성격의 부동산담보대출 7000억원으로 구성됐다.

맵스66호 펀드는 1종 수익자 2850억원과 2종 수익자 3900억원으로 나뉜다. 1종 수익자는 미래에셋증권, 교직원공제회,  미래에셋맵스아시아퍼시픽공모1호(AP1호)펀드 등이다. 2종 수익자에는 게임사 크래프톤이 2900억원 참여했다.

금융조달시장 상황은 녹록지 않으나  개발업계는 이번 대형 딜 클로징이 무난히 종결될 것으로 예상한다.   펀드 주요 투자자인 크래프톤이 건물 준공 뒤 입주하는 선임차 계약을 맺어 공실 리스크를  낮춘데다  성수지역이 서울의 새로운 오피스 중심지로 부상하고 있기 때문이다.  이마트 성수점 역시 새 건물로 다시 입점할 계획이어서 상가 공실 부담을 덜었다.