NH올원리츠 "땡큐 은행"... 분당스퀘어, 7% 금리로 리파이낸싱
부동산금융시장 경색 와중에도 NH올원리츠가 분당스퀘어의 리파이낸싱 대주단을 농협은행과 국민은행 하나은행 등 1금융권으로 채웠다. 그 덕에 연 9%대를 요구한 2금융권에 비해 낮은 연 7% 초반(올인 기준) 금리로 기존 대출금 대환에 성공했다.
3일 부동산금융업계에 따르면 NH올원리츠는 만기 도래한 분당스퀘어 담보대출 1180억원을 리파이낸싱(대환 대출)하기 위해 이날 1270억원을 차입(인출)한다.
농협은행(500억원), 국민은행(470억원), 하나은행(300억원)이 대주단을 구성했다. 25개월 만기며 연 대출금리로 환산하면 7%초반(선취수수료 포함 올인 기준, 변동금리)으로 정해졌다. 양도성 예금증서(CD 91일물) 금리에 스프레드(가산금리)는 각각 1.3%(1180억원) , 1.7%(90억원)다. 기존 대출 대비 늘어난 90억원은 추가 운용자금 성격이다.
NH올원리츠 관계자는 "상장 리츠여서 운용 기간 중 금리 리스크를 줄이기 위해 가산금리는 최대한 낮추고 대신 선취 수수료를 늘려줬다"고 말했다.
분당스퀘어 리파이낸싱에 시장이 관심을 가진 이유는 부동산금융 시장이 경색된 가운데 기존 담보대출 만기가 돌아오자 리파이낸싱에 실패하는 것 아니냐는 우려가 컸기 때문이다. 이런 불안감에 분당스퀘어를 담은 NH올원리츠는 큰 폭의 주가하락을 경험했다. 지난 5월까지 5300원대를 형성하던 주가는 2일(종가) 기준 3385원을 나타냈다. 리파이낸싱을 못하면 최악의 경우 디폴트(EOD)도 염두에 둬야 했던 상황이다.
실제 기존 대주단 가운데 생명보험사는 유동성 위기를 이유로 오피스 대출시장에서 발을 뺐고, 캐피탈사는 높은 조달금리 탓에 9% 금리를 요구했다. 이런 악조건 아래 3대 시중은행을 대주단으로 맞이하면서 리파이낸싱 위기를 돌파한 것이다.
NH올원리츠가 은행을 대주단으로 모신 비결은 2가지다. 우선 건물 가치 상승에 따라 선순위 담보인정비율(LTV) 비율이 40% 이하로 하락하면서 대출 안정성이 높아졌다. 또한 임대율 100%짜리 건물이어서 총부채상환비율(DSCR)이 1이상인 점이 은행들의 환심을 샀다. 임대료로 대출원리금을 안정적으로 상환할 능력이 있다고 은행들이 판단한 것이다.
이번 리파이낸싱에 성공해 급한 불은 껐지만 안심할 단계는 아니다. 7%대 금리라고 해도 역레버리지(역마진)을 발생시켜 여전히 건물 운영상의 부담을 주기 때문이다.
이에 대해 NH올원리츠 관계자는 "배당컷(배당금 감소)을 최소화하기 위해 현금 보유 경영을 펼칠 것"이라며 "현재 CD금리가 하향하는 상황이고, 연말이나 내년 금리가 인하할 여지가 있다"고 말했다.
이경자 삼성증권 연구원도 "경기침체가 가속화되는 비우호적 시장 환경이지만, 올해 금리는 작년 대비 변동성이 훨씬 덜할 것으로 예상돼 리츠의 투자 매력은 다른 투자자산군 대비 오히려 부각될 가능성이 높다"고 강조했다.
