수도권 물류센터 공급량과 수급 전망
연교 리서치팀이 지난달 말 기준 수도권 물류센터 공급 추이를 조사한 결과 2026년에는 신규 물류센터 공급이 거의 없을 것으로 보입니다.
위 표에서 보는 바와 같이, 물류센터 공급량은 작년 180만평의 공급을 정점으로 올해 약 95만평이 신규 공급되고, 내년에 약 40만평을 끝으로 2026년에는 아직 예정된 공급량이 없습니다.
올해 실착공 가능한 소수 사업장이 2026년에 공급 가능할 것으로 보이는데요. 물류창고 디벨로퍼로서 그동안 업계 개발 소식을 종합해 보면, 2025년의 공급량 보다는 크게 적을 것으로 보입니다.
4월 30일 기준 실착공이 안된 사업장을 포함해 수도권의 건축허가 후 미착공 면적은 약 538만평입니다. 이 중 사업성이 있어 보이는 사업장은 약 126만평(23%)입니다.
따라서 현재 세움터 상에 지구단위계획 또는 개발행위 허가만 득한 사업장을 감안했을 때 금리가 어느 정도 내린다고 해도, 2025년 이후 공급될 면적은 연간 20~40만평 수준입니다.
현 기준 연면적 5000평 이상 수도권 물류센터의 연도별 공급량을 정리하자면,
2021년 이전 평균 60만평
2022년 110만평(전년대비 180%↑)
2023년 180만평(전년대비160%↑)
2024년 95만평(전년대비 53%↓)
2025년 40만평(전년대비 43%↓)
2026년 20만평(전년대비 50%↓)
실 착공 사업장을 기준으로 권역별 공급량은, 인천,부천,김포,안산,시흥 등 서부지역은 2022년 42만평, 2023년 51만평에서 올해 42만평, 내년 21만평으로 추산돼 내년까지는 공급물량이 비교적 많은 편입니다.
화성,평택,오산,군포 등 서남부지역은 2022년 10만평, 2023년 37만평에서 올해 13만평, 내년 2만평으로 추산돼 지난해 일시적으로 공급이 폭증했다가 올해부터 공급이 감소하고 있습니다.
용인,광주,이천,여주,안성 등 동남부지역은 2018~2019년 평균 23만평, 2020~2021년 평균 37만평에서 2022년 57만평, 2023년 83만평으로 정점을 찍은 뒤 올해 39만평, 내년 16만평으로 공급량이 감소 할 것으로 보입니다.
고양,파주,포천,양주,남양주 등 북부,동부 지역 공급량은 2022년 이전 공급이 거의 없다가 2022년 3만평, 2023년 9만평으로 2024년 1만평, 2025년 2만평으로 예상됩니다. 지난해 일시적으로 공급이 늘었다가 올해 이후 공급량이 거의 없습니다.
인천과 이천시의 작년과 재작년 2년간 수도권 물류센터 공급량의 46% 차지했습니다. 이 지역 공급물량이 2022년 58만평, 2023년 77만평에서 2024년 26만평, 2025년 10만평으로 급감하고 특히, 이천시의 경우 2025년부터 공급이 거의 없을 것으로 보입니다.
실제 착공 사업장을 기준으로 공급량을 산정했는데요. 건축허가를 받은 사업장의 사업성을 고려한 공급량을 추정해 보면 인천,부천,김포,안산,시흥 등 서부지역은 미착공 현장 20곳(72만평, 평균규모 3.6만평) 중 공급이 가능한 사업장은 17만평 내외(허가물량의 24%)입니다.
사업장 규모 등을 고려할 때, 올해 실착공된다면 지난해 최대 공급량 기준 16% 수준에 그치며, 최근 5년간 평균 공급량의 25% 수준인 8만평 내외에서 공급이 가능 할 것으로 보입니다.
화성,평택,오산,군포 등 서남부지역은 미착공 현장 35곳(79만평, 평균규모 2.3만평) 중 공급이 가능한 사업장은 12만평 내외(허가물량의 15%)입니다.
사업장 규모 등을 고려할 때, 올해 실착공이 모두 이뤄진다면 지난해 최대 공급량 기준 11% 수준으로 최근 5년간 년 평균 공급량의 27%인 4만평 내외에서 공급이 가능할 것으로 예상됩니다.
용인,광주,이천,여주,안성 등 동남부지역은 미착공 현장 174곳(323만평, 평균규모 1.8만평) 중 공급이 가능한 사업장은 71만평 내외(허가물량의 22%)입니다. 사업장 규모 등을 고려할 때, 올해 실착공이 모두 이뤄진다면 지난해 최대 공급량 기준 24% 수준으로 최근 5년간 연 평균 공급량의 40%인 20만평 내외에서 공급이 가능할 것으로 보입니다.
고양,파주,포천,양주,남양주 등 북부,동부 지역은 미착공 현장 34곳(64만평, 평균규모 1.9만평) 중 공급이 가능한 사업장은 27만평 내외(허가물량의 42%)입니다. 사업장 규모 등을 고려할 때, 올해 실착공이 모두 이뤄진다면 지난해 최대 공급량 기준 100% 수준으로 최근 5년간 년 평균 공급량의 300%인 9만평 내외에서 공급이 가능 할 것으로 보입니다.
리서치한 자료를 종합해보면 미착공 538만평 중 126만평(23%)이 개발가능 사업장으로 추정되며, 올해부터 내년까지 가능성 있는 사업장들의 개발이 진행된다면 지난해 최대 공급량(179만평)의 25% 수준에 그칠 전망입니다. 최근 5년간 연 평균 공급량(100만평)의 40%인 최대 40만평 내외에서 공급이 가능할 것으로 보입니다.
사업성을 고려한 추정 공급 수량은 단순히 사업성만 가지고 판단한 것으로 경제 환경이 호전되지 않거나, 금융조달에 어려움이 지속된다면 추정 공급량은 그 절반 아니 반의 반도 이뤄지지 않을 것입니다. 사업성을 갖췄어도 시행사의 역량과 토지 확보유무, 인허가 문제점, 민원문제, 금융조달의 성공여부에 따라 개발 여부는 달라질 것입니다.
또한, 세움터 자료에 없는 지구단위 수립이나 개발행위허가만 완료된 사업장 중 사업성을 갖춘 곳도 일부 있는 것으로 파악했습니다. 이미, 토지를 계약했기에 아무래도 최대한 사업을 추진하려고 할 것입니다. 다만 앞으로 신규 개발을 착수하려는 곳은 드물 것이라 판단됩니다.
최근 알리(Aliexpress), 테무(TEMU), 쉬인(SHEIN) 등 중국 물류플랫폼 기업들이 속속 한국에 진출했습니다. 그들의 국내 진출이 우리 물류창고 시행업계의 불황을 타개할 좋은 에너지가 될 것인지, 기업 간의 출혈 경쟁에 따른 공급과잉으로 역효과를 낼 지는 모르겠습니다.
하지만 누구보다 저렴한 원가에 물류창고를 개발해 낸다면, 과거 캡레이트(Cap.rate) 4%대에 매입 또는 선매입한 자산과 근래 높은 원가에 개발을 완료한 자산들에 비해 월등히 유리한 입장에 서게될 것이라 확신합니다.
혹자는 물류창고가 첫째도 입지, 둘째도 입지라고 합니다. 이는 임대료가 같거나 비슷하다는 전제 조건이 있어야 맞는 소리입니다. 서울하고 가까운 거리일수록 좋은 입지라고 할 때, 판교IC나 기흥IC의 선택은 임대료가 크게 차이나지 않는 가정 아래 당연히 판교IC 일 것입니다. 하지만 판교IC 임대료가 두 배 비싸다면 어떨까요.
좋은 위치에 저렴한 토지는 없습니다. 좋은 위치가 아니라 임차인에게서 받을 수 있는 임대료에 비해 비교적 저렴한 토지를 찾아야 합니다. 그리고 가성비있는 설계로 임대면적 평당 건축원가를 낮춰야 합니다. 이미 높은 원가에 건물을 짓고 거기에 맞춰 임대료를 높여 들어올 임차인은 없습니다.
실수는 병가지상사(兵家之常事)라고 합니다. 그간 고통스런 실패를 거쳤으나 낙비양관법(투자 전망이 불확실할 때 낙관적 관점과 비관점 관점에서 전망을 계수화한 후 그 중간 예측을 가지고 투자를 결정하는 방법) 기준으로 우리 시행업계의 과거와 현재을 보고, 미래를 예측해 성공하는 방법을 찾고자 합니다. 오늘 자료와 글이 어려운 시기를 함께하는 많은 분에게 작은 도움이 됐으면 합니다.
