민간사업자 이익 10%제한 `끝내 시행'...도시개발사업 당분간 `한겨울'

민관 합동 방식의 도시개발사업에 참여하는 민간 참여자의 이윤을 10%로 제한하는 도시개발법 시행령이 지난 21일부터 시행되자 도시개발사업이 크게 위축될 것이라는 우려의 목소리가 나온다.   민관 합동 뿐 아니라 민간 단독 방식의 도시개발사업에도 정부가 공공시설  확보 등 과도한 요구를 하고 있어 업계의 불만이 고조되고 있다.

지난 21일 발효된 도시개발법 시행령 개정안에 따르면 공공시행자가 민간 참여자와 법인을 설립해 도시개발사업을 할  경우 민간참여자의 이윤율은 총 사업비(공공시행자 부담분 제외)의 10% 이내로 못박았다.  

이번 개정안은 성남 대장동 도시개발사업처럼 민간 개발이익이 과도하게 발생하는 것을 막기 위해 마련됐다. 개정안 이전에는 민간 참여자의 이윤율 상한이 사업의 특성, 민간참여자의 기여 정도 등을 고려해 탄력적으로 정했다.

앞으로 적용되는 민간 참여자의 이윤율 10% 상한은 공모사업  자료 제출 때부터 사업 계획에 담겨야 한다.   대개 민관공동 도시개발사업의 경우 민간 참여자는 49%, 지방자치단체나 공공공사가 51% 지분을 가지고 SPC(특수목적법인)를 설립해 사업을 진행한다.

디벨로퍼 "아연실색.. 사업 위축 불보듯 뻔하다"

이윤율 제한이 10%내로 정해지자 업계는 아연실색하고 있다.   사업 손실에 대한 보완책 없이 이윤율 제한만 둘 경우 민관 공동 도시개발사업 축소는 불보듯 뻔하다는 것이다.  

국내 대형 시행사의  한 리서치센터장은 " 도시개발사업에서 수익이 많이 나는 사례도 있지만 반대로 손해가 나는 경우도 많다"면서 "수익에 대한 제한이 있다면, 손해에 대한 부분도 고려돼야 할 것"이라고 말했다.

그는 이어 "하자보수 등을 포함해 향후 예상되는 비용에 대한 보완책도 같이 나와야 하는데 이익에 대한 단순한 제한만 둘 경우 민관이 함께 벌이는 개발사업 건수가  대폭 축소될 것"이라고 예상했다.

대구 경산지구에서 수십년 도시개발사업을 벌인 또 다른 시행사도 혀를 찼다.  가뜩이나 공공시설을 많이 내줘 이익을 확보할 땅이 없는데 이윤율 마저 제한하면 사업을 할 사람이 없다는 것이다.

이 시행사 관계자는 " 주거시설만 짓는 난개발을 막기 위해 편의시설과 문화시설, 공공시설을 함께 개발하는 도시개발사업이 만들어졌다"면서 "이렇다보니 도시개발은 감보율이 높아 50% 정도를 공공시설로 기여한다.    도시개발은 오랜 시간이 걸려 외부 경제 변동 리스크도 감내해야 하는데 이윤마저 제한되면 선뜻 나서려는 시행자가 없을 것"이라고 우려했다.

민간 단독 방식 개발사업도  중토위의 공공성 요구에 '몸살'

도시개발사업 전체의 공공성 확보차원의 일환으로 민관 방식 사업의 이윤율을 제한하는 것이어서  민관은 물론 민간 단독 방식의 도시개발사업에도 공공성 강화 불똥이 튀고 있다.    민간 방식의 도시개발시 공공시설을 많이 확보하지 않으면  국토교통부 산하 중앙토지심의위원회(중토위) 심의를 통과하기 어려워서다.

중토위  심의를 통과해 동의를 얻어야 민간 사업자가, 그간 땅주인과 협의를 통해 매수를 하지 못한 잔여토지의 강제 수용권한을 가질 수 있다.  

그런데 토지 수용을 위한 법적 요건인 80% 이상 토지를 수용했어도 공공시설이 부족하면  중토위 통과가 어렵다는 게 최근 중토위 분위기다.  

민간 단독 도시개발사업 시행사 관계자는 "중토위에서 공공성을 워낙 많이 강조하다 보니 학교용지 외에도  추가로 공공청사나 문화센터용 부지 등 공공시설 부지를 늘리고 기부채납하고 있다"면서 "이렇게 해도 공공성을 확보하지 못했다는 이유로 중토위 심의가 거부되면 사업속도가 더뎌진다"고 지적했다. 그는 이어 "토지주들도 이런 분위기를 아니까  협의 수에 적극 응하려 하지 않고 있어 토지 매입 부담이 눈덩이처럼 커지고 있다"고 덧붙였다.

중토위 문턱이 워낙 높아지다 보니 충청도의 한 지자체는 수용 방식의 도시개발사업을 추진하는 9개 민간 사업자를 불러 환지방식으로 변경 검토해보라고 최근 고육지책을 제시한 것으로 알려졌다.  환지 방식은 땅 주인에게 토지 보상금을 주지 않고  개발이 끝난 뒤 일부 땅을 돌려주는 개념이다.   즉 토지 매입이 아니어서 중토위 통과 절차를 거치지 않는 대신  조합을 구성해야 해 사업 속도가 느리다는 단점이 있다.