캐피탈업계, `넥스트 부동산금융 주인공' 가능할까
지난 2013년 이후 은행들이 부동산PF 대출을 줄인 반면 보험사와 여신전문금융사(여전사·캐피탈)은 부동산PF 대출을 공격적으로 늘려왔다. 은행의 빈자리를 이들이 채운 것이다.
캐피탈은 회사채를 발행해서 자금을 조달하고 그 조달된 자금을 운용하는 금융업이다. 따라서 해당 캐피탈업계의 회사채 신용도가 그 캐피탈사의 신용과 규모, 영업력을 추정할 수 있는 지표가 된다.
캐피탈사의 신용등급이 높을수록 회사채 조달금리가 낮아진다. 그래서 낮은 조달금리로 PF선순위 채권을 운용한다.
반대로 신용등급이 낮아 회사채 조달금리가 높을수록 중순위나 후순위채권 투자를 많이 하게 된다.
캐피탈은 은행업 및 보험업과 달리 안정적 수신 수단이 없고 회사채에 의존하는게 단점이다. 때문에 과도한 채무 보증은 유동성 및 신용 리스크를 높일 소지가 있다.
캐피탈사들이 최근 수년간 PF대출시장의 주요 플레이어로 등장해 자금 공급을 늘려왔다.
저금리로 자금을 조달해 높은 수익이 기대되는 부동산PF대출시장에 뛰어든 것이다.
캐피탈사들의 자금이 부동산 등 한쪽으로 쏠리자 결국 금융당국이 칼을 빼들었다.
감독 규정상 캐피탈의 부동산PF 대출 및 채무 보증의 합계액이 전체 여신성 자산의 30% 이내로 제한한 것이다. 즉 여신성 자산인 `채권, 리스자산, 카드자산, 여신성 가지급금' 대비 30%까지 PF 대출 및 채무보증이 가능하도록 규제했다.
또한 캐피탈의 부동산PF 채무보증도 일반 부동산PF대출과 마찬가지로 대손충당금 적립의무가 부과됏다.
부동산PF 대출의 대손충당금 적립기준은 정상 2%, 요주의 10%, 고정 30%, 회수 의문 75%, 추정 손실 100%다.
대손충당금 적립을 통해 부동산PF 채무보증에 대한 건전성 관리 강화를 유도하고, 부동산PF 대출에 대해 다른 업권과 비교해 적정 수준의 대손충당금 적립이 가능하도록 하자는게 당국의 대손충당금 적립 취지다.
이래 저래 캐피탈사의 PF대출 조건이 전에 비해 까다로워진 것이다. 하지만 여전히 은행이나 증권사보다는 규제면에서 자유롭다. 자본시장법이나 여러 금융규제 법을 적용받지 않기 때문이다.
그래서 최근에는 증권사나 은행을 박차고 좋은 PF인재들이 캐피탈사에 모이고 있다.
앞으로 부동산 투자금융(IB)의 미래는 캐피탈이 이끌어 갈 것이라고 예상하는 전문가들도 많다.
캐피탈 PF의 금리와 수수료는 다소 높다. 지난 2021년의 경우 저금리 와중에도 `올인 코스트(All in cost)' 개념으로 종합 금리 연 6.5%를 받았다. 또한 취급수수료 연 3.5%를 받는다. 대출금액은 프로젝트당 200억-300억원 정도다.
금융비용은 비싸지만 금융 제공 조건은 다른 금융사에 비해 덜 까다롭다.
부동산 신탁사의 책임준공 확약보증이 필요없고 자체적으로 시공사의 책임준공 확약을 받아준다. 그리고 저축은행이 심사 때 주요하게 보는 기준인 `전체 사업비의 시행사 자기자본 비율 20% 조건'이 없다.
자본금 충족을 위해 후순위채권이 필요한 경우, 캐피탈사가 후순위 조달 금융사에 채무인수확약을 해줘 후순위를 조달할 수도 있다.
그래서 캐피탈사의 금융비용이 비싸지만 자기자본비율을 충족하기 어려운 시행사들이 많이 이용한다.
아예 이들 시행사에 맞춤형 캐피탈사도 있다. 좋은 지역에 분양성이 좋은 사업중에 시행사 자기자본이 부족한 사업장을 골라 전문으로 자금을 조달해주는 캐피탈사도 적지 않다는 후문이다.
