'혁신디자인 적용·용적률 상향'...이마트 성수부지 본PF 2조로 늘듯
하반기 본PF 조달에 나서는 서울 이마트 성수부지 개발사업의 PF차입금이 당초 1조5000억원 규모에서 2조원까지 늘어날 전망이다. 서울시의 혁신디자인 시범사업으로 선정돼 공사비가 상승하는데다 용적률 인센티브에 따른 연면적 증가로 총 사업비가 늘기 때문이다.
13일 투자은행(IB)업계에 따르면 미래에셋자산운용과 크래프톤은 '미래에셋맵스사모부동산펀드66호'를 조성해 이마트 본사부지 및 성수점을 개발하고 있다. 가칭 케이프로젝트(K-PROJECT) 복합문화시설이다.
최근 서울시는 ‘도시･건축 창의･혁신디자인 시범사업 공모’를 받아 이 개발사업을 혁신디자인으로 선정했다.
이에 따라 특별건축구역 특례사항을 적용받아 케이프로젝트의 용적률이 기존 약 480%에서 500%대로 올라간다. 이 경우 지하 8층부터 지상 17층 규모에 연면적 6만평에 이르는 대형 오피스건물로 조성된다. 서울 을지로 센터원(5만800평)에 비해 9000평 가까이 넓은 것이다.
데이비드 치퍼필드와 삼우건축설계사무소가 설계를 진행했고, 설계안이 잘 나와서 서울시 창의 혁신 건축 선정 사업에 지원한 것이라고 미래에셋운용 측은 설명했다. 데이비드 치퍼필드는 건축계의 노벨상이라고 불리는 프리츠커상의 2023년도 수상자로, 용산에 위치한 아모레퍼시픽 본사 사옥을 설계한 것으로 유명하다.
혁신디자인으로 선정되고, 용적률 완화를 받음에 따라 공사비가 당초 예상에 비해 증가할 것으로 보인다. 이를 포함하면 당초 1조5000억원 PF예상액을 뛰어넘어 2조원 내외가 될 것이란 관측이 나온다. 올해 최대 신규 PF딜이 될 전망이다.
앞서 미래에셋운용·크래프톤컨소시엄은 미래에셋맵스66호 펀드로 작년 1월 이마트 성수점 건물을 1조2200억원에 매입했다. 이 건은 지난해 국내 부동산 딜 중 최대 금액 거래이기도 하다. 현재는 미래에셋맵스66호 펀드 6750억원과 브릿지론 성격의 부동산담보대출 7000억원으로 구성됐다.
미래에셋운용은 11월 클로징을 목표로 본PF로 전환할 계획이다. 현재 시공능력순위 상위 5대 건설사 내외를 초대해 시공사 선정 입찰을 진행하고 있다. 시공사 선정 이후 책임준공을 포함한 공사 구조를 잡고 금융주관사를 선정할 방침이다.
PF금융조달시장이 녹록지 않으나 개발업계는 이번 대형 딜 클로징이 무리없이 종결될 것으로 예상한다. 펀드 주요 투자자인 크래프톤이 건물 준공 뒤 본사 사옥으로 활용하는 선임차 계약을 맺어 공실 리스크를 낮춘데다 성수지역이 서울의 새로운 오피스 중심지로 부상하고 있기 때문이다. 이마트 성수점 역시 새 건물로 다시 입점할 계획이어서 상가 공실 부담을 덜었다.
