자금난에 오피스 투자시장 위축...우량 자산·기업 사옥용만 거래

상업용부동산 큰손 교보생명은 최근 오피스 투자 건을 투자심위위원회에  올렸다가 부결 통보를 받았다.  채권시장에 운용자금 배정을 늘리면서 어지간히 좋은 대체자산 상품이 아니면 투자 배정을 받기 쉽지 않은 상황이다.  교보생명 관계자는 "연내에는 기존 투자 약정된 건을 집행하고 신규 투자 약정은 자제하는 분위기"라고 설명했다.

고금리 장기화가 이어지고 기관투자자의 투자 여력이 줄어들면서 서울 오피스 거래시장도 겨울잠에 들어갔다.
1일  알스퀘어에 따르면 3분기 서울권(분당 포함) 오피스 거래액은 전기 대비 23.3%. 전년 동기에 비해선 33.9% 감소한 2조5900억원을 나타냈다. 시중 유동성 부족과 고금리 여파가 오피스 거래에 타격을 주고 있는 것이다.

1~3분기 누적 거래액은 7조1000억원으로 전년 같은 기간의 58% 수준에 그쳤다.  투자환경 악화로 올해 전체 거래는 10조원에 머물 것으로 알스퀘어는 전망했다. 지난 5년 간 서울·분당 오피스 거래규모가 12조~16조원을 오간 것을 고려하면 최저 거래규모다.

오피스 거래가 위축된 것은  대출이나 채권 투자 대비 수익이 낮는 역레버리지 상황이어서 시중 투자 여력이 고갈돼서다.   담보대출 금리가 5% 중후반을 형성하는데 비해 서울 오피스의 캡레이트는 4% 중반에서 형성되면서 투자 메리트가 떨어진 상황이다.

유명한 마스턴투자운용 R&S(리서치실) 실장은 "고금리와 채권시장 중심의 운용에 따라 국내 기관투자자는 물론 해외 투자자 모두 리스크  프리미엄을 더해 채권금리보다 훨씬 높은 수익을 요구하고 있다"면서 " 그러나 오피스에 투자하면 수익성이 낮아 투자자의 눈높이를 맞추지 못하는 실정"이라고 설명했다. 매도자와 매수자간 가격 괴리로 거래가 쉽지 않다는 얘기다.  2~3%대 낮은 공실률에 힘입어 매도자는 여전히 높은 매각가를 요구하고 있다.

이에 대부분의 시장 매각 물건이 제 주인을 찾지 못하는 가운데 일부 할인된 자산만 거래되고 있다. 최근  코람코자산신탁은 매도자인 이지스자산운용과 협의해 서초 '마제스타시티 타워1' 가격을 입찰가(5256억원)보다 낮은 5200억원에 사들였다.  이런 할인 덕에 우선주의 배당수익률을 6.2%에서 6.5%로 올려 투자자를 유치하고 거래를 종결할 수 있었다.

투자시장 위축이 이어지고 있지만 오피스시장 분위기는 개선될 조짐도 보이고 있다. 우량 자산과 기업 사옥용도 거래가 속속 이뤄지는 점이 방증한다.

거래는 전반적으로 위축됐지만 우량 안전자산 중심으로 투자자 선호는 이어지고 있다. 알스퀘어 조사 결과 3분기 거래액 중 1만평 이상 대형 오피스 자산이 차지하는 비중은 66%로 3분의2에 달했다.  타워8과 용산더프라임타워, 판교테크노타워 등이 거래를 마무리지었다.

낮은 공실률과 높은 임대료로 인해 사무공간확보가 어려워지자 현금 여력을 보유한 중견 기업들이 사옥 마련을 위해 전략적 투자자(SI)로 참여하는 것도 특징이다. 이들 SI는 직접 매입보다는 자산운용사의 리츠나 펀드에 간접 투자하고 있다.  운용사 역시 기존 연기금 보험사의 투자금 유치가 쉽지 않아 SI투자를 반기고 있다.

3분기 중 신협이 타워8 거래에 SI로 참여했고, 동양생명 역시 케이스퀘어시티거래에 SI 자격으로 투자했다.  패션기업 F&F는 지난달 말 '센터포인트 강남'의 우선협상대상자로 선정됐다.  센터포인트 강남은 마스턴투자운용이 강남역 인근에 내년 하반기 준공을 목표로 짓고 있는 건물이다.

전문가들은 낮은 공실률과 견조한 임대시장에 힘입어 내년 상반기에는 거래시장이 회복될 것으로 조심스레 예상한다. 유명한 실장은 "강남에선 공실이 있어도 오피스가 지속적으로 팔리고 있다"면서 "상업용 부동산시장에서 오피스만한 투자물건이 없다는데 투자자들도 인식을 같이 하기 때문"이라고 말했다. 그는 이어  "내년 상반기 중 오피스 캡레이트가 정점을 찍고 하락하면서 오피스거래시장도 회복세를 보일 것"이라고 내다봤다.