이승환 마스턴 이사 "해외투자자 물류센터에 관심 지속...경쟁력 높여 기회 확보해야"

"물류센터 PF대출 침체로 소수 현장만 착공하고 있지만 해외투자자는 지속적으로 물류센터에 관심을 보이고 있습니다.  물류센터 개발원가를 낮추는 등 상품성을 높여 시장 기회를 잡아야 할 것입니다."

이승환 마스턴투자운용 투자개발2본부 투자개발2팀장(이사)은  <딜북뉴스> 주최 '물류센터 투자포럼'에서 '물류센터 개발사업의 금융조달 사례와 효율적 파이낸싱 방안' 주제 발표를 통해 이같이 제언했다.

이 이사에 따르면 최근 보수적인 물류센터 PF대출시장을 반영해 지난해 5건, 올해 4건 등 총 9개 주요 센터만 본PF 전환 후 착공에 들어갔다.  금융비용 및 공사비 상승으로 사업성이 나빠지고  본PF 전환이 지연되면서 건축 허가 후 미착공한 물류센터가 수백만평에 이른다.

이처럼 국내 디벨로퍼가 맥을 못추고 있지만 해외투자자는 시행, 대출, 선매입 등을 통해 지속적으로 물류센터 개발사업에 관심을 나타낸다는 게 이 이사의 진단이다.  그는 "해외 투자자들은 기존 사업 매입 후 시행하거나 대출 참여, 또는 준공후 미임차 자산을 매입후 운영하는 등 다양하게 참여하고 있다"고 분위기를 전했다.

이 이사는 "세계적인 금리인하 트렌드에 따라 자금유동성이 늘어날 것이지만 회복까지는 시간이 걸릴 것"이라며 "이에 대출기관은 선임차, 선매각 등 신용보강된 상품 또는 임차 완료된 담보대출 등 안정적인 상품 선호 기조를 이어가고 있다"고 설명했다.  

그는 이어 "대출기관의 보수적 집행으로 부동산신탁사 신탁계정대(하이브리드 신탁)가 대출시장의 새로운 키플레이어 역할로 참여하고 있다"고 강조했다.   이 이사는 "신탁계정대는 토지비를 대출할 수 없어 주로 선순위에 참여하지만 토지 관련 비용을 에쿼티나 최후순위로 해결하면 중후순위 대주로도 참여하고 있다"고 덧붙였다.

그는 "늘어나는 기회를 잡기 위해 물류센터 개발원가를 낮추고 상품경쟁력을 높여야 한다"면서 "공사비 토지비 금융비용을 낮추기 위한 고민이 더 필요하다"고 강조했다. PC공법 SRC공법 일반철골 CG공법 등 각 구조공사 설계 장단점을 꼼꼼히 비교해 임대면적 공사비를 최소화하기 위한 방안이 시급하다는 것이다.

이 이사는 물류센터 개발사업의 자기자본 비율 상향이 불가피할 것으로 내다봤다.  그는 "보수적인 금융시장 분위기와 정부정책상 자기자본비율 상향에 대한 필요성이 논의중"이라며 "정책과 시장 기조에 맞춰 자기자본비율을 높이면 사업진행이 수월할 것"이라고 예상했다.