임성덕 연교 대표 "공사비 분쟁에 물류센터 NPL시장 확대 불가피"
임성덕 연교 대표는 공사비 분쟁 등으로 앞으로 물류센터의 부실사업장(NPL) 확대가 불가피하다고 예상했다. 이에 물류 시행사의 원가관리 경영이 앞으로 더욱 중요해질 것이라고 강조했다.
임 대표는 지난 26일 열린 <딜북뉴스 부동산개발포럼>에서 3번째 주제인 '물류센터 개발사업 현황과 디벨로퍼의 지속성장 방안'을 발표했다.
그는 현 시점에서 물류센터 개발업계가 주목해야 할 사항으로 △NPL △저온창고 수요 △임차인 요구 다양화 △수도권 전력부족 등을 꼽았다.
임 대표는 우선 공사비 정산 분쟁 증가로 NPL시장이 커질 것으로 예상했다. 그는 " 2021년~2022년 착공한 물건 중 상당수 물건이 실시 설계를 마무리하지 못한 상태에서 도급공사 계약을 체결했다"면서 "실시 도면이 미비한 상태에서 착공한 경우가 많은데 당시 공사비가 이렇게 급증할지 누구도 예측하기 어려웠다"고 했다.
연교 리서치팀이 최근 시장에서 통용되는 물류센터의 평당 공사비(연면적 기준)를 분석한 바에 따르면 1군 시공사가 450만원, 그 외 시공사가 390만원 수준으로 추산됐다.
임 대표는 그러면서 "공사비 정산 방식에 따라 차이가 존재하나, 일부 현장은 정산 관련 분쟁과정에 있으며 시공사의 협력업체가 유치권을 행사하는 등 앞으로 분쟁이 많아질 것"이라고 설명했다.
그는 "인허가만을 마친 브릿지론 상태의 NPL 토지 자산 물건이 많은데 설계와 시공성, 적정 면적 등을 고려한 면밀한 사업성을 검토하는 것이 필요하다"고 조언했다.
임 대표는 건설중인 NPL자산에 대해선 "시장 추이를 지켜보면서 시공사 협상이 중요하며, 자산의 물리적 장단점을 파악한 다음 적정 임대 단가를 검토하는 것도 필요하다"고 역설했다.
저온창고 수요 이슈와 관련해선, "저온 창고 공급량은 현재도 충분한 수준이며 앞으로도 폭발적으로 증가하기 어려운 구조"라고 분석했다. 때문에 올해부터 인허가 또는 공사단계에서 저온창고를 상온으로 변환하는 사례가 많다는 게 임 대표의 설명이다.
임차인 요구사양이 늘어나는 점도 주목해야 할 이슈다. 임 대표는 "임차인의 요구 사항이 다양해짐에 따라 물류센터의 스펙(Spec) 변경에 대비한 유연한 대응이 필요하다"면서 "우량 화주사일수록 주차 대수 확대와 부대 시설 등 요구 사양이 늘고 있다"고 분위기를 전했다. 그는 따라서 "잔여 부지가 있을 경우 추가 시설 여력을 만드는 등 임차인 요구에 대처해야 한다"고 강조했다.
수도권 물류센터의 경우 전력량 확보도 고려해야 할 사항이다. 임 대표는 이천의 한 물류센터 준공 사례를 예로 들며 "우량 임차인이 들어오기로 했는데 임대차 계약서 체결 전까지 임차인이 요구하는 전력 확보가 어려워 거래가 해지된 사례가 있다"면서 "자동화 설비를 늘리는 추세여서 전력 확보가 상당히 중요한 요소로 부각될 것"이라고 설명했다.
임 대표는 이에 따라 물류 디벨로퍼의 지속성장 방안을 현장에서 찾아야 한다고 제언했다.
그는 프리콘 활동을 통한 철저한 원가 검토가 필요하다고 역설했다. 임 대표는 "대부분의 사업장이 허가, 설계, 시공을 분리 발주하는데 통합 발주와 통합 관리 시스템을 통해 참여자들 간의 비용을 사전에 협의하는 것이 중요하다"고 지적했다.
아울러 연면적과 임대면적은 다르다며 임대면적 중심 개발을 고려해야 한다고 강조했다. 임 대표는 "공용 구간의 산정 방식에 따라 임차인과 임대면적을 협의할 경우 의견차가 발생할 수 있다"면서 "계획과 달리 실제 임대차 계약시 임대 면적을 줄여 계약하는 사례가 많으므로 임대 전용률을 높이는 게 관건"이라고 분석했다.
