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현대건설, PF유동화증권 신용보강 확대의 의미

원정호기자
- 7분 걸림 -
사진=게티이미지뱅크

현대건설이 신용보강 주체로 나선 사업장이 늘면서 잔뜩 움추러든 PF유동화증권 시장에 단비 역할을 하고 있다.  리스크 관리 등으로 증권사들의 신용보강이 눈에 띄게 감소한 가운데  A1급의 우량 건설사인 현대건설이 채무 보증을 확대하면서 PF유동화증권의 신용 공백을 메우고 있다.

14일 신용평가업계에 따르면 경기 용인 고기동 산 20-12번지 일대에서 노인복지주택을 개발하는 DSD삼호는 1055억원(선순위 935억원, 후순위 120억원)의 PF대출을 1195억원으로 140억원 증액하는 변경대출약정을 대주단과 지난 10일 체결했다.

변경 대출약정은 선순위 785억원, 중순위 120억원, 후순위 290억원으로 각각 조달했다.  이 과정에서 현대건설이 후순위(290억원) 유동화증권에 대한 자금보충 및 미이행시 기초자산 채무인수 신용을 보강했다.  현대건설의 신용보강에 따라 시행사 측은 A1급의 우량 등급으로 내년 8월까지 1년 만기 안정적인 유동화증권을 발행했다.

현대건설은 또한 지난 10일 흑석9재정비촉진구역주택재개발정비조합(흑석9조합)이  350억원 대출한도로 유동화증권을 발행하는 연대보증을 제공했다. 흑석9조합은 시공사인 현대건설의 연대보증과 주관사인 KB증권의 매입보장에 힘입어 오는 2028년 2월 만기의 장기 유동화증권 발행에 성공했다.

현대건설은 오는 16일 인창개발이 150억원 규모로 8개월 만기 PF유동화증권을 발행하는데 자금보충 의무를 부담한다. 이번 조달 자금은 서울시 강서구 가양1동 CJ부지에서 지식산업센터를 개발하는 사업에 쓰일 예정이다.  이는 기존 CJ부지 개발 시행사인  케이스퀘어그랜드강서PFV가 발행한 유동화증권과는 별개의 신규 유동화증권이다.

현대건설이 이달 들어  3건의 신규 신용보강에 나서면서 관련 기초자산인 PF유동화증권이 수월하게 발행되고 있다는 평가다.

한국신용평가에 따르면 현대건설은 지난달에도 4400억원의 PF유동화증권(기존 차환물 포함)에 신용보강을 제공했다.  이는 지난달 건설사의 유동화 신용보강(1조8900억원) 가운데 롯데건설 신용보강(6800억원)에 이어 두번째로 많은 것이다. 이 같은 신용보강에 따라 지난달 PF유동화증권 3조2400억원어치가 발행되는데 큰 기여를 했다.

현대건설 유동화증권 신용보강의 의미

전단채 등급별 매출금리 비교(자료:한신평)

최근 수년간 PF주관 영업 확대를 위해 공격적으로 신용보강에 뛰어들었던 증권사들은  올 들어 신용보강을  크게 줄이고 있다. 이에 따라 신용보강 주체가 증권사에서 건설사로 바뀌었다.  상반기 신용보강 주체별 비중은 증권사가 42.4%인데 비해 시공사가 43.4%를 나타냈다.

증권사들이 신규 유동화증권에 대한 신용 참여를 줄이는 것은 PF 부실화 우려에 따라 자체적인 리스크 관리 노력 등에 따른 것으로 분석된다.  여기에다 2~3년의 개발사업 기간에 맞추기 위해 단기 유동화증권이 아닌 장기 대출을 늘리라는 금융감독원의 창구 지도도 한몫했다.  금융당국은 증권사가 단기 유동화증권의 차환(롤오버) 리스크를 떠안으면서 지난해 레고랜드발 자금경색 사태가 발생했다고 보고 단기 유동화증권 발행을 줄이고 장기 사업에 맞는 장기자금 대출 운용을 독려하고 있다.

이런 PF시장 과도기  환경 아래 신용공여자 공백으로 PF유동화증권 발행이 위축된 가운데 그나마 신용보강 여력이 있는 현대건설이 보증 주체로 나서면서 유동화증권 발행 명맥이 이어지고 있는 것이다.

A급인 현대건설이 신용을 보강하면 시행사(차주)의 자금조달 금리도 낮출 수 있다.  현대건설과 같은 A1등급의 금리는 올해 1분기 하향 안정된 이후 이후 4%초반대를 유지하면서 큰 폭 변화가 없다. 이에 비해  A2 등급 PF유동화 금리는 부동산PF 우려가 불거질 때마다 민감하게 반응하면서 7~9%대 고공행진을 이어가고 있다.  특히  A2급 금리는 사업진행 현황 및 신용보강 제공자에 따라 큰 차이를 보이는 등 변동성이 높다.

때문에 올 들어 A1급인 시공사 신용보강 유동화증권 발행액이 증가한 반면, A2+ 이하인 시공사 신용보강 유동화증권 발행액은 감소했다.  A2급의 고금리 환경이 지속되고, 위험회피성향이 짙어지면서  최상위 신용등급 시공사에 비해 차상위 신용등급 시공사의 이자부담이 더욱 가중된 데 따른 결과로 분석된다.

다만 시장 전문가들은 현대건설이 PF보증 규모를 단기간에 많이 늘릴 경우 PF사업장의 향후 사업 전개양상 및 분양성과, 금융시장 여건에 따른 사업 및 재무적 불확실성이 노출될 수 있다고 지적한다.

금감원 전자공시에 따르면 지난달 21일 기준 현대건설의 PF채무보증 한도(일반보증 제외)는 3조1770억원 수준이며 이 중 보증 실행금액은 2조7967억원이다.  아직은 한도 대비 보증 여력이 있는 것으로 평가된다.

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원정호기자

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