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한남3구역 사업비 조달 '시동'...역대급 3.3조 모집 가능할까

원정호기자
- 5분 걸림 -
한남3구역 전경사진(사진:용산구)

한남3재정비촉진구역(한남3구역) 주택재개발정비사업의 관리처분계획이 고시되면서  한남3구역조합과 시공사인 현대건설이 사업비 조달에 본격 시동을 걸었다.  모집할 금액이  역대 최대 규모인 3조3000억원에 달하면서 사업비를  2차례 분할해 조달하는 방안이 제시됐다.  그래도 시중은행 전체가 대출에 참여해야 조달이 가능할 것이란 말이 나온다.

22일 은행권에 따르면 현대건설이 주요 은행과 증권사를 상대로 사업참여제안서(RFP)를 배포하고 이번주까지 한남3구역 사업비 참여 접수를 받는다.  현대건설이 조합 대출채무에 연대보증하면서 사실상 자금조달 창구 역할을 하고 있는 것이다.

한남3구역의 조합원 청산 자금, 기존 건축물 철거 비용, 공사비 등에 쓰일 본 사업비 자금은 3조3000억원으로 추산된다. 이주비 2조7000억원을 포함하면 모두 6조원을 필요로 하는 단군이래 최대 사업이다.

모집 금액이 워낙 크다 보니  1차 사업비(2조1000억원)와 2차 사업비(1조2000억원)로 분할해 사업비를 조달할 예정이라고 은행들은 설명했다.  

은행권에 따르면 신한은행이 대표 주간사를 맡아 전 시중은행권이 참여의향서(LOI)를 내는 방향으로 조달 계획을 잡고 있다.  신한은행은 본사업비 대출의 금융주간권 확보를 염두에 두고 지난 3월 초기자금 대출을 취급한 바 있다.  한남3구역조합이 본 사업비 대출  이전에 초기 운영경비 등으로 쓰기 위해  4000억원을 조달했는데 이 중 신한은행이 유동화증권을 매입하는 형태로 1300억원을 집행했다.

신한은행은 1차 사업비를 금융 주선하기 위해 다른 시중은행의 대출참여 의향서를 받고 있다.  농협 국민 우리 하나 등 시중은행들은 각 2000억~3000억원의 참여 의향서를 낼 것으로 알려졌다.   5대 은행이 3000억원씩 참여해 1조5000억원을 조달해도 6000억원이 부족해  다른 금융권으로 범위를 넓혀 참여를 이끌어내야 한다.

이런 가운데 대형증권사 컨소시엄도 유동화증권으로  사업비를 조달하는 방식으로 사업비 참여를 준비중이라는 얘기도 나오고 있다.

한남3구역 재개발 조감도(사진:용산구)

한편 서울 용산구는 한남3구역 주택재개발정비사업 관리처분계획’을 인가하고 23일자 구보에 고시한다. 2019년 3월 사업시행계획인가 후 약 4년3개월 만이다.

해당 정비구역 위치는 한남동 686번지 일대로 구역면적은 38만6395.5㎡, 신축 연면적은 104만8998.52㎡에 달한다. 용도지역은 제1종~제3종 일반주거지역 및 준주거지역이 혼재하며 건폐율 42.09%, 용적률 232.47%가 적용된다.

재개발을 통해 지하6층~지상22층 높이의 공동주택(아파트) 197개 동, 총 5816세대와 상가 464호, 도로, 공원, 주차장, 학교 등 정비기반시설이 들어설 전망이다.

분양주택은 총 4940세대로, 전용면적 기준 △54㎡형 3세대 △59㎡형 2138세대 △84㎡형 1,851세대 △118㎡형 648세대 △132㎡형 135세대 △141㎡형 15세대 △151㎡형 150세대로 구성된다. 임대주택은 876세대이다.

토지등소유자에게 4069세대를 공급하고, 일반분양은 831세대를 분양할 계획으로 나머지 40세대는 보류시설로 설정했다.

이르면 올해 10월부터 이주를 시작할 예정으로 이주 완료 후 기존 건축물 철거를 진행하게 된다.

한남3구역은 2009년 10월 서울시 재정비촉진계획 결정으로 구역 지정된 지역으로 2012년 9월 조합 설립 후 2019년 3월에서야 사업시행계획이 인가됐다.

이후 한남3구역 조합은 2020년 6월 현대건설을 최종 시공자로 선정해 2022년 7월 임시총회에서 관리처분계획을 수립, 8월 인가신청서를 제출했다.

용산구는 대규모 사업임을 감안해 한국부동산원에 관리처분계획 전반에 대한 타당성 검증을 받아 최종 검토 후 한남3구역 관리처분계획을 인가한 사항이다.

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원정호기자

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