경제 불확실성에도 식지 않는 '오피스 개발' 열기

경제 불확실성 속에서도 오피스 개발사업에 자금이 몰리고 있다.  대출기준 강화와 고금리로 많은 부동산 개발업계가  사업 진행에 애를 먹고 있는 것과 대비된다. 이에 오피스로 개발 상품을 바꾸는 사례도 꾸준히 이어지고 있다.

1일 투자은행(IB)업계에 따르면 상반기 부동산개발사업 최대어로 꼽히는 이마트 성수부지(K-프로젝트) 개발사업이 지난달 말 대주 참여 의향을 접수한 결과 오버부킹(초과 청약) 속에 목표액인 2조원을 채운 것으로 알려졌다.

이에 사업주인 미래에셋자산운용의 '미래에셋맵스사모부동산펀드66호'는 5월 말이나 6월 초 PF대출 약정을 체결하고  공사 착공에 들어갈 계획이다.  시공사(삼성물산)와 우량 임차인(크래프톤), 펀드 AMC(미래에셋자산운용) 등 3박자를 두루 갖춘 우량 딜로 평가되면서 PF혹한기에도 이 사업 참여를 희망하는 금융사가 줄을 이었다는 후문이다.

K-프로젝트는 서울 성동구 성수동 2가 333-16 일대에 지하 8층 지상 17층 규모로 업무시설 5만4600평을 포함한 연면적 6만6600평(21만8093㎡)의 초대형 오피스 빌딩을 개발하는 사업이다.

웰스어드바이저스가 시행하고 현대건설이 책임준공 조건으로 시공 예정인 수서역세권 오피스 개발사업도 빠르면 6월쯤 본PF 전환에 나설 계획이다.  이를 위해 강남구 수서동 187번지 일대 수서역세권지구 B1 4블록의 브릿지론 1460억원을  2개월 연장했으며 바로 옆 블록인 B1 3블록 역시브릿지론 연장을 진행중이다.

웰스어드바이저스는 B1 3블록과 4블록에 2개동  지하 8층 지상 15층 오피스복합개발사업(퍼블릭수서)을 진행하고 있다.

오피스 브릿지론 및 준공후 담보대출도 속속 성사

대형 오피스 개발사업의 브릿지론도 클로징되고 있다. 브릿지론시장의 장기 경색 속에서도 올해 신규로는 최대인 7200억원 규모 서울역  '메트로&서울로타워 부지' 브릿지론이 지난 3월 클로징됐다.  이지스자산운용이 인근 힐튼호텔부지와 통합해 14만평의 대규모 트로피성 오피스타운을 조성하는 데 대해 금융권이 긍정적으로 평가,  브릿지론 조달에 성공한 것으로 풀이된다.

오피스실물 담보에 대한 금융권의 대출 의향도 좋은 편이어서 준공 후 담보대출도 속속 성사되고 있다.  이지스자산운용이 지난 2월 준공한 '팩토리얼 성수' 오피스가 지난달 29일 만기 도래한 1300억원의 본PF 대출을 상환하고 1600억원의 담보대출로 전환하는 데 성공했다.  

성수가 오피스 핫플로 부상하는데다 이 건물이 성수역세권 입지의 신축인 점을 고려해 농협중앙회와 지역농협 등 농협 군단이 '준공 후 담보대출' 전액을 담았다.

사학연금도 '여의도 TP타워'  준공에 맞춰  지난 3월 말 2600억원 규모의 담보대출 조달을 완료했다.  여의도 역세권의 프라임급 신축 오피스빌딩이어서 3개 대형 은행과 2개 보험사만 초청해 클럽 딜 형태로 대출 딜을 마무리했다.

오피스텔에서 오피스로 상품 변경 이어져

오피스에 대한 금융권 대출 선호가 이어지자 개발 상품을 오피스텔에서 오피스로 변경하는 사례도 이어지고 있다.

효제PFV는 서울 종로구 효제동 98번지 일대 7465㎡ 부지의 개발 사업 건축물을 업무시설로 변경해 인허가를 마쳤다.  당초 'e편한세상 오피스텔'을 시행하려던 것을 오피스로 바꾼 것이다.   해당 부지가 CBD와 가깝다 보니 오피스로 짓는 게 분양시장 침체기를 겪는 오피스텔에 비해 사업수지가 높다는 평가에 따른 것으로 풀이된다.

효제PFV는 2분기 중 브릿지론을 본PF로 전환해  자금을 조달하고 본격적인 착공에 나설 계획이다. 이 사업은 DL이앤씨가 시행과 시공을 겸하는 자체 개발사업이다.

앞서 지난 2022년에는 넥스트프로퍼티스가 세운 남산PFV가 서울 중구 충무로 2가 53-2번지 일대 오피스텔 분양사업(버밀리언 남산) 계획을 철회하고 오피스로 전환해 공사를 진행하고 있다. 이 회사 감사보고서에 따르면 프로젝트명을 '남산N타워 오피스'로 바꿔 부동산 일체를 머큐리커머셜일반사모부동산펀드 7호에 2082억원에 선행 매도하는 계약을 체결했다.

낮은 공실률 속 금융권 오피스대출에 쏠림 심화

높은 인플레 행진으로 금리인하 전망이 보수적으로 바뀌고 있음에도 금융권은 국내 오피스 실물담보와  개발사업 대출에 우호적인 편이다. 금융사 관계자는 "부동산PF시장 침체 장기화에 따라 금융권이 리스크 관리에 나섰지만  올해 할당된 대출목표도 채워야 한다"면서 "실적을 쌓기 위해서는 오피스 등 안전성 자산을 담아야 한다는 인식을 갖고 있다"고 말했다.

서울 오피스 수요는 금융권, IT기업, 서비스업종 임차인을 중심으로 견고한 흐름을 유지하고 있다. 세빌스코리아에 따르면  1분기 도심(CBD)과 강남(GBD) 공실률은 전 분기 대비 하락하여 다시 1%대를 기록했다. 여의도(YBD) 공실률은 TP타워 준공 효과로 10%까지 오른 것으로 집계됐으나 이미 선임대된 면적에 임차인이 입주한 것을 고려하면 실제적으로는 전 분기보다 하락한 것으로 추정된다.

장현주 컬리어스코리아 이사는 "임대인 위주의 시장상황은 2026년 도심 을지로역에 신규 공급이 집중되기 전까지 지속될 전망"이라며 "견고한 오피스 시장의 펀더멘탈과 금리 인하에 대한 기대는 오피스 투자시장의 회복에 긍정적인 영향을 줄 것"이라고 말했다.