국내 멀티패밀리 운영시장 개척하는 '동네'의 김인송대표

"선진 주거시장에서 멀티패밀리(기업형 임대주택)가 20%를 차지하는 반면 국내 주거시장에선 아파트의 90%를 개인이 소유합니다.  선진 트렌드를 따라가다 보면 멀티패밀리가 보편화될 것이고 이를 임대관리(운영)할 전문기업이 필요할 것으로 보고 '동네'를 창업했습니다."

주택임대관리 기업 '동네'의 공동 대표이자 최고전략책임자(CSO)인 김인송 대표는 지난 13일  <딜북뉴스>와 인터뷰에서 "국내에도 해외처럼 멀티패밀리시장이 커질 것"이라고 확신에 차 말했다.

김 대표는 "5700조원에 이르는 주거용 부동산(레지덴셜) 중 자가가 60%, 전·월세가 40%를 차지한다"면서 "이 전·월세시장 중 20%는 기업이 운영하는 멀티패밀리시장이 될 것으로 예상한다"고 설명했다.  

그는 "인베스코, 브룩필드, KKR 등 해외 유명펀드들이 국내 멀티패밀리시장의 성장 가능성을 높게 보고 관련 자산 인수 등 진출을 타진하고 있다"면서 "마치 국내 물류센터시장 태동 때와 비슷한 느낌을 받는다"고 강조했다.

동네는 '원하는 만큼 지낼 수 있는 빌트인 주거 공간'을 모토로 보증금 부담을 크게 낮추고 최소 1개월부터 수년 이상을 편하게 선택해 임대할 수 있는 서비스를 제공한다.

아파트를 집주인에게서 임대받은 뒤 세입자에게 낮은 보증금과 월 임대료를 받아 재임대(전대)하고 있다. 이 과정에서 평균 5억원의 보증금을 98% 수준인 1500만원으로 낮추고 나머지를 월세로 전환해 받는 방식이다.   동네가 운영하는 플랫폼에 접속하면 마치 온라인으로 호텔을 예약하는 것 처럼 입주일과 퇴실일을 정하면 결제창으로 넘어간다.  비대면으로 진행되며 계약 절차가 신속하고 편리한 게 장점이다.

맞벌이부부나 전문직 등 자금력이 있으면서 월세 임대를 원하는 중산층이 주요 비즈니스 타깃이다.   월 임대료로 수익을 거두고 건물주나 투자사에 배당하는 형태다.

"과거에는 전세금이 많고 월세가 적어야 (세입자가) 돈을 모은다고 생각했지만 지금은 전세사기 등으로 많은 보증금을 내는 게 위험하다고 보고 있고, 더욱이 전세금에 묶이면 재산증식 기회를 놓친다는 인식으로 바뀌고 있다.  전세금을 내다보면 수선유지 등 당연히 받아야 하는 임차인 혜택을 받지 못할 때가 있다.  

해외에선 좋은 서비스를 제공하지 않으면 월세를 받지 못할 정도로 임대인이 임차인을 무서워한다.  월세는 또한 계약이 끝나면 편하게 나갈 수 있지만 전세는 다음 임차인을 기다려  전세금을 받아야 하는 상황이라 손해를 본다는 느낌이 있다"  김 대표가 국내 월세시장과 멀티패밀리시장 성장을 예상하는 이유다.

회사 설립 초기 동네는 집주인의 임대를 받아 월세로 전대하는 비즈니스를 했지만 최근에는 '규모의 경제' 실현을 위해 건물 소유주나 부동산 자산가, 기업 등으로로부터 건물 통임대를 받아 위탁 운영하는데 집중하고 있다.

동네가 현재  운영하는 단지수는 90개, 전체 임대 운영 주택수은 약 1000개에 이른다.  지난 8월에는 운영 자산 확대 차원에서 '디어스'라는 브랜드로 코리빙(공유주거)을 운영하는 기업 '스티븐스'를 인수했다.   이어 520세대를 갖춘 코리빙하우스 '디어스 판교'를 멀티패밀리로 재브랜딩화하고 있다.

김 대표는 "사업 초기에는 개인 소유 임대를 전대화하면서 프리미엄 브랜드를 많이 알릴 수 있었으나  이 경우 운영하는 주택이 여러 곳에 분산돼 운영이 쉽지 않다"면서 "지금은 주택 소싱 전략을 바꿔 통건물이나 디벨로퍼로부터 위탁 관리 받는데 주력하고 있다"고 설명했다.

그는 "외국계 펀드가 국내 멀티패밀리 포트폴리오를 매입할 경우 운영수익을 높일 수 있는 운영업체로서 협업하는 방안을 추진하고 있다"면서 "책임 임대차 운영을 통해 자산 가치를 충분히 높일 수 있다"고 했다.  

그러면서 "국내에는 주거상품 투자 분야에서 이런 컨셉트가 생소한 분야여서 외국계 펀드가 동네를 찾는 이유"라며 "트랙레코드도 있는 점이 장점을 발휘해  해외 펀드의 멀티패밀리 공동 투자 협의가 들어오고 있다"고 덧붙였다.

김 대표는 나아가 "개발부지를 가진 토지주나 디벨로퍼와 '빌드 투 렌트(시행사는 임대전문회사가 원하는 형태로 개발해 지어주고 임대전문회사는 이 프로젝트를 선매입하는 형태 개발방식, BTR)' 방식으로 개발해 장기 임대주택을 공급하는 방식도 강화할 것"이라고 강조했다.  

분양 중심의 주택은 경기 사이클에 따라 사업 성패가 갈리므로  임대주택 개발이 이런 위험을 줄여줄 수 있다는 게 김 대표의 설명이다.  

동네는 임대주택 관련 운영관리 노하우가 쌓이고  자체 '운영 시스템(OS)' 도 확보한 터라 일본 등 해외 진출도 추진하고 있다.

김 대표는 "자체 OS툴을 바탕으로 일본 멀티패밀리시장에 진출하기 위해 소프트웨어를 공급받을 현지 운영브랜딩업체 파트너사를 찾았다"면서 "실사 등을 거쳐 일본에 조만간 진출할 계획"이라고 말했다.

김 대표는 호주 국책은행에서 주택저당증권(MBS) 관련 업무를 하고 한국에 들어와 펀드매니저로 일하면서 해외 부동산투자를 담당했다. 이후 2018년 공유 오피스 플랫폼 위워크(WeWork)에서 부동산 영업 업무를 하는 등 주로 부동산 관련 일을 해왔다.  위워크 코리아 대표를 역임했던 차민근 대표(매튜 샴파인)와 동네를 창업했다.