금융권, 오피스담보대출 쏠림심화...5%중반 금리 형성
오피스 등 실물 담보대출에 대한 금융권 선호현상이 갈수록 심화되고 있다. 부동산PF시장의 불안정세가 이어지는데다 정부가 가계대출을 조이면서 투자처가 마땅치않은 금융권 자금이 오피스대출로 몰리고 있다는 분석이다. 대출 수요가 늘자 선순위 담보대출 금리는 5% 중반대에서 안정세를 보이고 있다.
20일 금융권에 따르면 여의도 파크원 개발 및 임대사인 Y22프로젝트금융투자(PFV)와 금융 주간사인 NH투자증권이 최근 파크원의 리파이낸싱 대주를 모집한 결과 오버부킹된 것으로 나타났다. 약 1조8000억원대인 목표 모집액 이상 대출 희망액이 모인 것이다.
대출규모가 워낙 많다 보니 딜 클로징이 쉽지 않을 것이란 당초 시장 우려는 씻어냈다. NH투자증권은 3년 만기 고정금리 기준 5% 중반에서 담보대출을 모집중인 것으로 알려졌다.
NH투자증권 관계자는 "오버부킹된 것은 맞다"면서도 "다만 심의과정에서 금융사가 언제든 투자를 철회할 수 있는 시장이다보니 조심스런 상황이며, 다음달 말까지 리파이낸싱 딜을 종결하기 위해 노력하겠다"고 말했다.
파크원은 대지 면적 4만6465㎡에 지하 7층~지상 69층∙지상 53층 규모 오피스 빌딩 2개동, 8층 규모의 백화점 1개동, 31층 규모의 호텔 1개동으로 구성된 초대형 복합문화시설이다.
NH투자증권이 보유한 오피스 한개동을 제외하고 Y22PFV가 개발 및 임대하고 있다. Y22PFV의 대주주는 말레이시아 소재 '아시아 프로퍼티 디벨롭먼트'로 82.9%의 지분을 보유하고 있다.
서울 잠실 삼성SDS타워의 우선협상자로 선정돼 매입을 진행중인 KB자산운용은 다음달 거래를 최종 종결지을 방침이다. 건물 가격 8500억원 중 5800억원을 담보대출로 채울 예정인데 최근 이 역시 오버부킹됐다고 한다. 대출금리는 고정금리 기준 5.5%다.
KB운용은 지난 6월 말 인수 우협으로 선정된 이후 오랜 기간 자금모집을 진행해왔다. KB운용 관계자는 "여름 휴가철이 끼면서 금융사별 투자심의가 늦어졌지만 10월에는 클로징이 가능하다"고 말했다. 삼성SDS타워는 지하 6층, 지상 30층 규모다. 건축 규모는 연 면적 3만평에 이르는 코어급 에셋이다. 삼성SDS가 100% 임차해 쓰면서 장기 임차(마스터리스)를 했다.
최근 연면적 5200평대 중형 오피스인 분당 서현빌딩의 우선협상대상자로 선정된 교보자산신탁도 5.5% 금리로 대출기관을 모집하고 있다. 교보신탁 관계자는 "최근 금융사들이 실물 부동산 대출을 선호하고 있어 대출기관 모집은 무난할 것으로 예상한다"고 강조했다.
최근 은행과 보험사들은 실물자산 담보대출에 적극적이다. 공사비 급등과 건설사 부실 우려로 개발PF의 사업 리스크가 커지자 안정적인 자금 운용 수익을 얻기 위해 오피스 대출을 찾고 있다.
금융당국이 주택담보대출 등 가계부채 문턱을 높인 점도 풍선 효과 형태로 오피스론 쏠림에 영향을 미치고 있다. 앞서 당국은 지난달 10일 "50년 만기 주담대가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 우회하는 수단으로 활용되는 부분이 없는지 점검하겠다"고 했고, 그 여파에 은행들이 50년 만기 주담대 판매를 중단하거나 연령을 제한하는 등 상품 가입 요건을 강화했다. 은행 관계자는 "지점 단위로 배정된 올해 자금 운용 목표치를 실물 담보대출을 통해 소진하려는 곳이 많다"고 전했다.
이 같은 오피스론 수요 확대 바람을 타고 관련 담보 대출금리도 5%대 중반에서 형성되고 있다. 이는 상반기 6% 초반에 비해 내려간 것이다. 지난 4월 거래 종결된 마스턴투자운용의 광화문 콘코디언빌딩 인수의 경우 새마을금고중앙회와 삼성화재 현대해상 등이 6.2% 금리로 선순위 담보대출에 투자했다.
다만 최근 국고채 3년물 금리가 3.9%에 육박하는 등 연고점에 이르고 있어 연말로 갈수록 금리 불안이 재연될 수 있다는 우려도 나온다. 이날 서울 채권시장에서 3년 만기 국고채 금리는 전 거래일보다 0.3bp(1bp=0.01%포인트) 오른 연 3.890%에 장을 마쳤다. 보험사들은 국채와 연동된 3~5년 만기 고정금리 대출을 취급하고 있다.
