강남 테헤란로 'T412'빌딩 매각입찰 흥행...10여곳 참여
서울 강남 테헤란로 선릉역에 인접한 오피스인 'T412' 매각 입찰에 10여개 매수 희망자가 참여하는 등 흥행에 성공했다. 최근 국고채 금리가 하향세를 보임에 따라 우량 입지의 오피스에 대한 투자 심리가 다소 회복되고 있는 것으로 보인다.
7일 오피스업계에 따르면 전일 한화자산운용이 '한화오피스부동산펀드6호'를 통해 소유한 'T412' 매각 입찰을 벌인 결과 10여곳이 참여했다. 매각 자문사는 세빌스코리아, 컬리어스코리아, 한화호텔앤리조트 등 3개사다.
입찰에 앞서 지난달 초 잠재 투자자를 상대로 한 현장 투어에 전략적 투자자(SI)를 포함해 30곳 이상 다녀가는 등 일찌감치 흥행이 예고된 바 있다. 매각 자문사 관계자는 "매도인이 평(3.3㎡)당 4000만원에 팔기를 희망한다"면서 "이 여세라면 최소 평당 3900만원 이상에서 거래가 성사될 것으로 기대한다"고 말했다.
하반기 오피스시장 투자 위축과 연말 기관들의 빡빡한 자금 사정에도 매도자인 한화운용 측이 딜 성사에 자신감을 보인 것은 강남권(GBD) 핵심인 테헤란로라는 입지적 우수성과 임대차 경쟁력 때문이다.
선릉역 초역세권으로 대중교통 환경이 좋고 3면이 도로를 접해 차량 진출이 편리하다는 설명이다. 주변에 영동대로 복합환승센터와 현대차그룹 GBC개발사업 등으로 자산가치 상승 잠재력을 보유하고 있다. 또 2019년 환경개선공사를 단행해 투자 용도나 SI의 사옥 용도 모두 가능하다고 매각 주간사는 설명했다.
이런 가운데 최근 국고채가 하락하면서 잔뜩 움추러들었던 기관들의 오피스 투자심리가 서서히 살아나고 있다는 분석도 제기된다. 금융투자협회에 따르면 전일 서울 채권시장에서 국고채 3년물과 5년물 금리는 연 3.463%, 연 3.482%까지 내려왔다. 이들 구간 국고채 금리는 지난 10월만 해도 연 4% 선을 훌쩍 뛰어넘었다.
미국의 긴축 통화정책이 사실상 마무리된 것 아니냐는 기대감이 최근 금리를 끌어내리고 있다는 평가다. 여기에다 올해 내내 딜 가뭄에 시달린 운용사나 기관들이 신규 실적을 위해 공격적 태세로 전환한 것도 한몫한 것으로 보인다. 다만 입찰에 다수의 잠재 매수자가 참여했어도 매도자와의 가격 눈높이를 맞출 수 있을지, 정해진 기간 내 펀딩이 가능할지는 조심스레 지켜봐야 할 대목이다.
한편 한화운용은 매수자에 에셋딜(건물매매)과 셰어딜(지분거래) 모두 검토 가능하도록 선택권을 부여했다. 셰어딜은 한화운용이 2025년 6월 말까지 운영하는 오피스부동산펀드 6호의 수익증권을 매입하는 구조다. 이 경우 취득세와 보유세를 아끼고 기존에 연 3.45%의 낮은 금리 대출분을 인수해 수익률 제고를 기대할 수 있다고 매도자 측은 설명했다.
테헤란로 412(대치동 890)에 소재한 T412는 대지면적 505평, 연면적 7982평에 지하 6층, 지상 19층의 중형 오피스다. 2000년 8월 준공하고 2019년 7월 리모델링을 진행했다. 10월 기준 임대율 87%의 복합 임차인(멀티 테넌트)으로 구성됐다. 앵커 테넌트는 삼성금융 계열사와 넥슨코리아, 국민은행 등이다.
