데이터센터 개발시 안정·수익성 잡는 방법(부제. 적정 선임차율)

인공지능(AI)시장 확대를 포함해 데이터량 증가와 기술발전으로 데이터센터가 블루오션 개발시장으로 뜨고 있다. 데이터센터연합회(KDCC)에 따르면 국내 데이터센터는 연 평균 18% 성장하면서 올해 5조6900억원의 시장을 형성할 것으로 예상된다.  

데이터센터 개수도 2020년 44개이던 것이 2025년 63개로 늘어날 전망이다. 이에 기존 터줏대감인 통신사와 시스템통합(SI)업체는 물론 건설사와 자산운용사, 글로벌 운용사 등이 뛰어들어 각축전을 벌이고 있다.

데이터센터는 MW당 사업비가 100억~150억원에 달할 정도로 막대한 투자비용이 소요된다. 이에 비해 여러 리스크로 개발이 지연되는 사업장도 적지 않아 꼼곰한 사업성 평가가 필요한 시장이다.  

특히 사업 안정성을 위해 부지와 수전 확보, 인허가 완료 뒤에 '선(先)임차 확약서(LOC)'를 발급할 임차인을 확보하려는 움직임이 많다.  LOC가 있으면 대주단 확보에도 용이하다. 물류센터나 오피스 개발사업처럼 데이터센터도 공실 리스크를 사전에 차단하는 부동산 개발방식으로 변화하고 있어서다.

그러나 아직 착공도 안한 사업에 LOC를 내줄 임차인은 많지 않다. 때문에 닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐는 논란이 데이터시장 개발시장에서도 나타나고 있다.

전문가들은 임대공간 대부분에 대해 선임차 확약을 구할 필요가 없다고 설명한다. 선임차 확약서를 얻기가 어렵거니와 선임차에 따라 수익성이 제한되는 단점도 있기 때문이다.  

선임차를 확약하면 미리 임대료를 개발단계에서 고정하게 된다. 반면 임대료는 전력요금을 포함한 원가와 연동되기 때문에 전기료 상승에 따라 임대료는 지속 상승하고 있다. 즉 임대료 상승에 따른 수익률 상향 가능성을 포기하게 되는 것이다.  업계 관계자는 "앵커 선임차료로 100원을 정하면 향후  임대료가 150원으로 상승했을 때의 수익을 얻지 못한다"고 말했다.

그렇다면 사업안정성과 수익성을 동시에 추구하는 이른바 하이브리드식 개발전략은 무엇일까.

현철호 이지스자산운용 엑스퍼트그룹 대표는 사업 리스크를 최소화할 수 있는 선임차 확보율은 전체 임대면적의 30% 정도가 적정하다고 설명한다.

"데이터센터는 준공 이후 임차인이 한번에 다 차는 시장이 아니다. 평균 임차율은 준공 이후 1년 내 30%. 2년 내 80%, 3년 내 90% 식으로 점진적으로 오르게 된다.  준공 이전 30% 선임차를 확보한 것은 준공 이후 1년 정도를 미리 채운 것이어서  준공 후 공실 리스크가 거의 없게 된다." 현 대표의 설명이다.

30% 정도 선임차를 확보하고 나머지는 공간은 준공 이후 임차인을 확보해 임대료 업사이드 이익을 취하는 하이브리드 전략을 취하라는 게 현 대표의 설명이다.

그는 다만  데이터센터 운영경험이 풍부한 운영사를 확보하고, 정교하고 세밀한 사업계획서를 마련해  개문발차(차문을 열어놓고 출발)식 개발의 약점을 보완해야 한다고 강조했다.

현 대표는 "데이터센터라고 해서 지으면 자동으로 수요가 차는 시장이 아니기 때문에 잠재고객 수요가 있을 것이라는 막연한 계획보다는 LOC에 싸인을 하지 않았어도 실제 고객 수요가 충분하도록 사업계획서를 세밀히 작성해야 투자자를 확보할수 있다"고 강조했다.