개발사업에서 담보신탁은 저당보다 여러모로 `우월'

" 이제 새로 시작하는 시행사인데 무엇을 믿고 돈을 빌려주지?" "혹시라도 시행사가 쓰러지기라도 하면 빌려준 돈은 그대로 떼이는 건가."

부동산 개발사업에서 대출금융기관은 원리금 미회수 리스크에 가장 민감하다.  사업성을 잘못 판단해 돈을 빌려줬는데 미분양이 났을 경우에는 어쩔 수 없지만 단지 시행사 부도로 여신이 부실화된다면 어처구니가 없을 것이다.  그래서 시행사 리스크를 끊어내기 위해 생겨난 상품이 담보신탁이다.  담보신탁이란 부동산소유자가  타인 채무 이행을 보장하기 위해 자기 소유 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁상품이다.  즉 부동산을 담보로 제공하고 개발자금을 대출받고자 할 때 이용할 수 있는 상품이다.   금융사는 법정관리를 신청한 시행사에 대한 여신도 비교적 신속하고 안전하게  회수할 수 있다.

A은행은 B신탁사의 담보신탁 수익권증서를 담보로 C시행사의 여신을 취급했다. 그런데 C시행사가 부도를 내고 법정관리에 들어가자 대출이 부실화되는건 아닌지 걱정이 커졌다.   이에 A은행은 다급히 B신탁사에 대출채권 회수 방법을 문의했고   신탁사는 담보신탁된 부동산은 법정관리업체의 재산보전처분 대상이 아니므로 안심하라는  답신을 해줬다.  이어 A은행 요청에 따라 신탁사는 신속히 공매 처분을 해 부실여신 발생을 방지할 수 있었다.

신탁사는 담보신탁계약을 통해 부동산 소유자(위탁자)로부터 부동산을 수탁받아 일정기간 동안 이 부동산의 담보가치가 유지·보전되도록 관리하다 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 수익자(또는 위탁자)에게 돌려준다.

‌‌신탁회사는 대출기관 등의 우선 수익권을 표시하기 위해 우선 수익권 증서를 교부한다.  대개  위탁자(부동산소유자)가 부동산담보의 수익자이자  대출 채무자가 되고,  대출금융기관이 우선 수익자가 된다.

만약 채무가  불이행되면 신탁사가 수탁부동산을 환가(공매)해 그 처분대금으로 채무자의 채무를 변제하고, 채무 변제 후 잔여 처분대금은 수익자에게 교부한다.  환가란 신탁부동산을 매각해 현금으로 바꾸는 행위를 말하는데 공매는 환가 방법 중  대표적이다.  신탁에 있어 공매란 용어는 공개경쟁입찰에 따른 매각을 의미한다.  민사집행법에 따른 경매나 국세징수법에 따른 공매와는 살짝 의미가 다르다.

담보신탁은 저당제도보다 비용이 저렴하고 편리해 선진 담보제도로 평가받는다.  근저당권 설정비용 대비 신탁보수가 낮게 책정되면 그만큼 은행의 비용이 감소된다.  위탁자가 회생·파산하는 경우 신탁재산의 독립성(파산재산 불구성)으로 근저당권 대비 조속한 채권회수가 가능‌‌하다. 대위권 행사 시 압류가 불필요하므로 저당권 대비 담보권 행사에 유리‌‌하다. 더욱이 저당권에 의한 법원 임의 경매에 비해 환가 절차 진행이 신속하다. 경우에 따라서 수의계약에 의한 처분도 가능하다.

때문에 부동산개발사업시 담보확보 방안으로 저당권 설정보다 담보신탁에 의한 수익원 확보가 널리 쓰인다. 대출금융기관은 대출채권과 수익권 양도를 통해 대출채권을 쉽게 유동화할 수 있다.

(참고👀: 저당권이란?  저당권은 채무자가 점유를 이전하지 않고 채무자가 담보로 제공한 부동산에 채무 변제가 없는 경우 그 목적물로부터 우선 변제를 받을 권리를 가지는 담보물권이다.  목적물에 대한 점유사용은 소유자에게 그대로 맡겨두되 저당권은 그 목적물의 교환가치만을 파악한다.)