요즘 부동산 개발시장:`건설-증권-신탁사' 모두 대형사들만의 리그

금리 인상과 경기 둔화 영향으로  부동산 개발시장도 전례 없는 지각변동을 겪고 있다.  최근 개발 사업의 주요 플레이어가  대형사 중심으로 재편되는 점이 가장 큰 변화 가운데 하나다.  

이는 개발사업 주체인 건설사와 증권사,  부동산 신탁업계에  모두 해당한다는 게 개발업계의 설명이다. 경기 침체기일수록 개발사업 주체들이 리스크를 꺼리고 보수적으로 바뀌면서 우량 사업장, 우량 플레이어만을 찾는 결과다.

26일 부동산금융업계에 따르면  먼저 부동산신탁업계가 양극화 조짐을 보인다.  선순위 PF대출 금융사들이 4대 금융지주 계열의 부동산신탁사와의 거래를 선호하는 게 최근 신탁업계의 두드러진 특징이다.

시장 큰 손인 새마을금고는 지난 8일부터 관리형 토지신탁(관토신탁) 사업비(PF)대출 요건을 강화했다.  새마을금고는 책임준공을 보증(확약)하는 부동산신탁사를  금융지주 계열의 신탁사로 제한했다.   금융지주 계열이 아닌  신탁사의 책임준공 확약 보증을 믿지 못하겠다는 얘기다.   이에 따라  시행사가 새마을금고로부터 관토신탁 대출을 받으려면  KB 하나 신한 우리자산신탁 등의보증을 받아야 한다.

이에 책임준공 확약 영업이 원천 봉쇄된 중소 신탁사, 특히 후발 부동산신탁사들이 아우성이다.

가장 늦게 설립한 후발 부동산신탁업계는  "단지 금융지주 계열이라는 이유로 이들 신탁사의 보증만 개발시장에서 통용되는 것은 합당하지 않다"면서  최근 금융투자협회에 대책 마련을 요구한 것으로 알려졌다.  

반면 금융지주 계열 부동산신탁사와  업력이 오래된 대형 부동산신탁사는 새로운 기회의 시기를 맞고 있다.   한 시행사 관계자는 "요즘 개발사업을 진행하려면 KB부동산신탁에 먼저 문을 두드리고 사업 가능 여부의 판단을 들어보려는  시행사가 많다"고 분위기를 전했다.

금융지주 계열 신탁사와 대형 부동산신탁사는 또한 PF혼합형 개발신탁(`차입형 토지신탁'에다  토지비 일부를 시공사 자금과 증권사 PF자금으로 조달하는 상품)상품의 일감이 늘면서 표정 관리를 하고 있다.

 혼합형 개발신탁은 토지비 일부와 필수사업비만 금융시장에서 조달하면 돼 최근의 금리인상기와 맞물려 인기를 얻고 있다.  신탁사가 고유 신탁계정으로 마련한 자금을 주선하는 덕에 증권사의 높은 수수료 비용 지출을 피할 수 있어 금융비용을 아낄 수 있다.   나머지 대부분의  사업비 자금은 신탁사의 고유계정을 통해 필요할때 마다 조달할 수 있어 시행사들이 몰리고 있다.

개발시장이 움츠러들면서 대형 건설사들도 상대적인 수혜를 보고 있다.   우선 PF대출금융기관이 우량 시공사의 연대보증을  선호하는 분위기다.

새마을금고는   호텔과 생활형 숙박시설의 경우 회사채 A-이상의 건설사가 시공하는 경우에만 대출을 취급하도록 했다. 또 물류창고는 신용등급 BBB-이상 시공사의 연대보증 입보를 받도록 했다.  이밖에 다수 부동산물건에 시공사 연대보증 입보를 의무화했다.  이 같은 분위기에 따라 시행사들은  대형 건설사 확보에 안간힘을 쏟고 있다.

몸값이 높아진 대형 건설사들은   시공비 제값 받는 공사를 선별 수주하고 있다.   건설자재 인상에 대응해  시행을 겸하는 자체 사업장을 늘리거나  분양성이 우수한 사업장에 대한 책임분양물 공사를 늘리는 방식으로 시공단가를 높이고 있다.

시행과 시공을 겸한 자체사업을 하면 시공 마진이 줄어든 만큼 시행 이익으로 보전할 수 있다.    도급 사업의 경우도 책임분양물 공사로 수주하면 건설사 리스크가 커지는 대신  건설사 입김이 높아져 시공 단가를 높일 수 있다.  

시공사 책임 분양물 공사란 준공 이후 일정 시점까지 시공사가 전체 분양 물량의 일정부분을 책임지도록 하는 형태로 완성물의 환가를 확약하는 것을 말한다. 분양율과 분양 금액이 일정 기준을 미달하는 경우 미달하는 가액상당의 미분양물건을  시공사가 매입하고 이 금액을 지급한다. 시공사 리스크는 크고 시행사 사업부담은 줄어들어 통상 대형시공사가 우량 사업장에 한해 이 방식을 택한다.  

증권업계도 신규 PF딜의 축소로 어려움을 겪는 가운데  대형 증권사로 딜이 몰리는 분위기다.  중소 증권사의 브리지론 리스크가 커지면서 운신의 폭이 좁아졌기 때문이다.

중소형 증권사들은 자본 대비 브리지론(토지 계약금 대출 및 토지 잔금 대출) 익스포저가 커 리스크 관리에 집중하고 있다. 한 중소 증권사의 경우 신규 사업보다는 기존 참여물량의 셀다운(재판매)에 주력하고 있다.

그동안 대형사에 비해 영업 경쟁력과 자본력 열위에 있는 중소형 증권사는 적극적 위험인수 성향을 보이면서 부동산 개발시장에 참여했다.  따라서 브리지론 익스포져 수준이 높은 데다 대형사에 비해 중, 후순위대출 참여 비중이 높고 개발지역 역시 비수도권 비중이 높다.   사업비 대비 대출(LTV) 측면에서도 중소형사는 100%를 초과하는 대출이 다수 있다고 신용평가업계는 우려한다. PF 사업성 저하시 손실위험에 고스란히 노출될 수 있는 것이다.

한 중소 증권사 관계자는 "고위험 고수익 부담을 안고 토지계약금 대출이나 후순의 브리지론에 참여했다가 물린 증권사 IB부서가 적지 않다"면서 "이들 증권사는  사고 사업장을 관리해야 해 신규 딜 참여는 엄두를 내지 못한다"고 말했다.

중소형 증권사는 저축은행, 캐피탈, 새마을금고, 조합 등을 대상으로 자금을 구하러 다니는데 자금 모으기가 쉽지 않다. 때문에  움직임이 크게 줄었다.

이에 비해 대형 증권사들은  풍부한 자본을 바탕으로   북(Book, 자금운용한도)에 여유가 있는 상황이다.  때문에 우량 사업장 중심으로 프론트 영업을 확대하고 있다.   증권사는 북 한도 내에서 자체 자금으로 프로젝트에 투자나 융자를 하기도 하고, 때로는  총액 인수로 담아뒀다가 시장에 매각(셀다운)하기도 한다.  

북이 여유있는 대형 증권사들은 프론트 영업을 늘리고 있다. 다만 투자 가이드라인 문턱은 높아져 부결률은 높아진 것은 매한가지다.