부동산 캡레이트, 정점찍고 연말까지 안정화?-美CBRE 조사

이자율의 변동성이 감소함에 따라 부동산 평균 캡레이트(cap rate)가 연말까지 안정화될 것으로 미국 부동산서비스기업인 CBRE가 예상했다.

미 CBRE는 상반기 캡레이트 시장조사 보고서를 최근 발표했다.  이 조사는  5월말부터 6월 초까지 실시됐으며, 올해 상반기 거래활동을 반영했다. 시장 상황이 유동적이지만,  캡레이트 조사는 부동산 투자자의 심리 변화를 보여준다. 조사는 200명 이상의 전문가가 참여한 가운데 미 50개 이상 지역에서 3000개 이상의 캡 레이트 추정치를 수집했다.  

다만 급변하는 자본시장 환경을 고려해 최근 이벤트나 최신 시장상황을 반영하지 못할 수 있다. CBRE는 또한 자본 조달의 한정된 가용성과 이례적으로 낮은 거래 환경에서 캡레이트를 추정하는 것이 도전적이며 조심스럽다고 설명했다.

CBRE 조사에  따르면 이자율의 변동성으로 인해 올해 상반기에는 캡레이트가 상승했다.  하지만 인플레이션이 점진적으로 둔화되고 미 연방준비제도(연준,Fed)이 금리인상 사이클의 끝에 접근함에 따라 CBRE는 부동산 가격이 연말까지 일반적으로 안정화되고 오피스 캡레이트는 내년 초 안정화될 것으로 예상했다.

실제로 상반기 전체 부동산 캡레이트는 작년 하반기에 비해 더 느리게 상승한 것으로 나타났다.

상품별로는 리테일은 펀데멘털의 개선, 임대료 증가 및 매력적인 가격으로 인해 가장 낮은 캡레이트 상승세를 보였다.  기업형 임대주택(멀티패밀리)의 경우 캡레이트 상승 폭이 둔화됐지만 일부 시장에서는 공급 과잉이 우려되고 있다.  

산업용 부동산의 매입(언더라이팅) 역시 공급 과잉 등의  이유로 더 보수적으로 변화했다. 오피스의 경우 불확실한 시장 전망 속에 투자자가 더 큰 가격 할인을 요구함에 따라 캡레이트가 가장 크게 상승했다.

CBRE 측은 "투자자들이 연준의 금리 인상 사이클이 곧 끝날 것으로 예상할 경우 이자율에 대한 확신으로 이어져 매수자와 매도자를 거래시장으로 모으는 촉매로 작용할 수 있다"며 "이 경우 하반기 6개월 동안 투명성과 유동성을 가져올 것"이라고 밝혔다.

CBRE 응답자, "캡레이트, 정점에 도달한 것으로 관측"

상반기 캡레이트 조사에 따르면, 많은 CBRE 전문가들은 하반기에 캡레이트가 안정화될 것으로 예상했다. 이는 2022년 하반기 조사 분위기와는 달라진 상태로, 인플레이션의 개선과 연준의 긴축 사이클이 곧 끝날 것이라는 믿음에 따른 것이다.

이러한 변화는  멀티패밀리 부문에서 투자자의 관심이 높아지고 있는 점이 방증한다.  호텔 및 리테일 부문도 소비자 지출에 대한 확신이 지속되면서 긍정적 예측이 힘을 얻고 있다. 산업용 부동산에 대한 전망은 혼합적인 상태다.  오피스 부동산은 다른 부동산 부문과 달리 예외적인 상태로 남아있다. 시장 참가자들은 오피스의 투자 수익률이 더 높아질 것으로 기대하고 있다.