부동산 디벨로퍼를 위한 투자전략(2023년 1월)

코로나 팬데믹은 화폐경제에 유래 없는 큰 도전을 안겼다. 화폐경제는 유래 없던 통화확대로 대응해 위기를 모면했지만 이후 급격한 통화긴축과 금리인상이 부동산가격의 급락을 불러오고 있다.

한국 정부는 이 위기가 금융시스템 위기로 번지는 것을 차단하기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 이러한 상황에서 우리는 2023년도를 시작한다. 어떤 이에게는 큰 기회의 시기이고 어떤 이에게는 큰 위기의 시기일 것이다. 부의 이동이 활발하게 나타날 시기이기도 하다.

어떤 디벨로퍼에겐 큰 기회의 시기가 될 것이다. 기존에 부동산 개발 사업관련 대출 위험에 노출되어 있지않은 개발사는 적극적으로 신 사업을 발굴해야 하는 시기이다. 시행사업을 시작함에 있어 가장 위험한 시기는부동산 가격 상승기 후반부이다.

이 시기에 사업을 시작하면 분양시기에 부동산 가격이 하락하면서 큰 위험에노출되게 된다. 지금처럼 미분양이 증가하는 시기에 본PF대출을 해야 한다거나 분양에 나서야 하는 상황에 처하게 될 수 있는 것이다. 그런데 지금은 새 사업을 시작하려는 시행사에게 위험구간이 끝나고 기회가 열리는시기이다.

2021년말에 부동산 상승기는 끝났고 2022년에 하락기를 지나왔고 2023년에 하락파동의 저점이 확인될 것으로 기대된다. 2024년도부터는 부동산 시장은 다시금 점진적으로 상승해 나갈 것이다. 시행사업은 사업지를구매한 이후 분양까지 1년~3년의 준비 기간이 필요하다는 점을 고려하면 2023년도가 사업을 시작하기 좋은시점인 것이다.

더욱이 부동산 가격이 하락하면서 토지주와 협의가 수월해졌고 NPL로 나오는 사업지도 많아질 것으로 예상되는 시기이다. 2023년도에 좋은 사업지를 발굴하고 좋은 조건으로 계약하고 2년후 분양을 준비해 간다면 큰 기회가 될 것이다. 시간이 지나 다시 부동산 가격이 올라가기 시작하면 사업지를 찾는 것은 또다시 어려워지기 마련이다.

부동산을 위한 PF 자금조달과 관계가 있는 CP금리가 12월에 오랜만에 하락세로 돌아섰다. 작년 하반기에단기채권시장의 유동성에 문제가 생기면서 12월에 5.54%까지 올라섰던 CP(91일) 수익률은 1월 5일 현재 5.08%까지 내려오며 한 숨 돌리는 모습이다.

CP와 CD간의 스프레드도 줄어들고 회사채 시장의 신용스프레드로 줄어드는 모습을 보이고 있어 채권시장이 어느 정도는 안정세를 보이는 모습이다.

하지만 아직 완전히 위험구간에서 벗어났다고 보기는 어려운 상황이다. CP금리가 12월에 안정세를 찾은 건정부가 주도한 채안펀드의 매수세가 유입되면서 나타난 현상에 불과하다. 아직 제2금융권의 부동산 PF대출 부실 문제가 잠재되어 있는 상황에서 지난 4분기에 미분양 물량이 급증한 것도 부담스러운 상황이다. 부동산 개발 PF대출이 원활해 지려면 시간이 더 필요한 모습이다.

단기 채권시장이 안정되려면 본격적인 금리 인하가 예상되는 시기로 접어들어야 할 것으로 판단된다. 금리인하가 예상되어 채권가격 상승을 노린 투자자가 많아지고 그 유동성이 단기채권까지 흘러 들어가야 비로서단기 채권시장도 정상화 되어 갈 것이다.

2023년 상반기까지는 고금리가 계속될 예정이므로 단기채권시장의 어려움은 계속될 것이다. 하반기부터는 금리 인하를 예상하는 시중 자금들이 채권시장에 더 많이 유입되면서 정상화의 수순을 밟을 것으로 기대된다. 다만, 부동산 PF대출 문제가 시스템위기로 전이되면 자금 조달시장이 정상화되기까지 더 오랜 시간이 걸릴 수 있으므로 전이여부를 잘 살펴야 한다.

<기존 사업장은 철저한 리스크 관리가 필요하다.>

기존에 개발사업 관련 대출이 있는 시행사는 리스크 관리에 만전을 기해야 한다. 2023년도에 만기가 도래하는 브릿지 대출이 있다면 미리 미리 점검하고 대비책을 강구해야 한다.

대부분의 대출이 만기연장이 쉽지 않은 상황이다. 만기까지 기다리지 말고 채권자와 미리 컨택해서 상황을 파악해야 한다. 만기 연장시 준비해야 하는 추가적인 이자유보금의 조달도 매우 어려운 상황이므로 미리 재원마련에 나서야 한다. 지분을 양보해서라도 투자자를 구하든가 사업지 매각까지도 적극적으로 고려해야 한다. 기존 대출이 있는 시행사는 살아 남는게 목표가 되어야 하는 어려운 시기이다.  

<틈새시장에 집중하는 것도 좋은 방법이다>

수도권과 지방광역시의 주택 분양사업의 경우, 아파트 가격 하락 여파로 분양가격은 인하해야 하는데, 토지
가는 상대적으로 협의가 어려우니 많은 사업지가 당분간 사업성이 나오기 어려울 것이다.

이러한 대도시의 사업지 보다 시각을 넓혀 틈새시장도 함께 검토한다면 디벨로퍼에게 기회가 될 수 있다. 아래의 몇몇 사업은 부동산 침체 국면에서도 디벨로퍼에게 기회를 줄 것으로 예상된다.

(1)데이터센터개발

데이터센터 개발데이터센터의 수요는 계속 늘어나고 있어 데이터센터의 개발과 운영은 유망한 사업이다. 다만 전기 용량 확보에 애로가 많고 고객사의 접근이 용이한 사업지를 찾는 것이 쉽지 않다. 한전의 전기공금 확인과 인허가가가능한 토지가 있다면 고려할 만한 사업이다.

(2)콘텐츠제작 스튜디오 개발

최근 넷플릭스 등 OTT 채널이 확대됨에 따라 K드라마나 K컨텐츠 제작은 크게 늘어난 상황이지만, 이를 촬영할 스튜디오는 많이 부족한 상황이다. 입지가 좋고 인허가가 가능한 토지를 확보한다면 고려할 만한 사업이다.

(3)지방 유망지역 아파트 개발

전국 아파트 가격이 하락한다고 모든 지역이 같이 하락하지 않는다. 한국의 아파트 가격은 전국이 같은 방향으로 오르고 내릴 때보다 각 지역별 수급에 따라 별도로 움직이는 때가 더 많았다는 점을 기억해야 한다.

지방 주택에 대해 1가구 1주택 산정 시 배제한다는정책이 지난 9월부터 시행됨에 따라, 이 정책의 수혜를 받을 지역에서도 기회를 찾아야 한다.

세컨하우스구매자들의 선호지역인 강원도 서핑벨트(고성, 속초,양양)와 제주시 등의 지역은 금리인하 시기가 도래할경우 가격 상승이 나타날 가능성이 크다. 2022년도에전국 아파트 가격이 폭락한 1년동안 속초는 4.7%, 고성은 10.1%, 양양은 11.5%가 상승하였다. 해변가 아파트를 중심으로 수요보다 공급이 부족한 상황이 만들어낸 가격 움직임이다.

(4)NPL사업

부동산 개발시장의 자금조달이 어려워지면서 많은 사업지가 디폴트(EOD)상황에 처해있다. 2023년도에는 시간이 지날 수도  부실채권(NPL) 물건들이 많아질 것으로 예상된다. 특히 최근 몇 년간 브릿지론 대출을 많이 했던 새마을금고와단위농협 등의 금융기관에서 기회가 많을 것이다. 이들 금융기간들은 대형 시중은행들과 달리 공매절차 없이채권의 양도가 가능하니 잘 활용해야 할 것이다.

다만, 디벨로퍼가 직접 알아보는 것은 한계가 있을 것이므로자산운용사 등 금융기관 직원들의 네트워크를 잘 활용해야 할 것이다.