디벨로퍼를 위한 주택개발시장 투자전략(2023년6월)

전국아파트 실거래가격 및 거래 동향

2023년 상반기 아파트 가격은 반등 중

한국부동산원이 지난 5월에 발표한 2023년 3월 전국 아파트 실거래가격지수에 따르면 전국 대부분 지역의 아파트 매매가격은 반등하는 모습을 보였다. 3월 한 달간 서울 1.58%, 경기 1.72%, 인천 1.91% 상승하며 반등을 주도하였고 그 동안 하락이 심했던 세종도 2.56% 상승하며 반등에 성공했다.

2021년 하반기부터 시작된 부동산 가격의 급락파동은 마감된 모습이다. 서울은 2022년 12월을 저점으로 반등하는 모습을 보이고 있고 나머지 대부분을 지역은 2023년 1월을 저점으로 반등에 성공했다. 2023년도 초에 급매물이 소화되면서 형성된 바닥권의 가격은 향후 견고한 지지선이 될 것으로 판단된다.

2023년 4월에 거래량 상승세는 주춤

2023년도 2월과 3월에는 급매물을 중심으로 거래가 활발하게 이루어지면서 거래량이 증가했는데, 4월에는 시장에서 급매물이 줄어들고 매도호가가 상승하면서 거래량의 상승세가 주춤한 모습이다.

3월에 15,815건까지 상승하였던 수도권(서울, 인천, 경기)의 아파트 거래량이 4월에 14,507건으로 주춤했고 다른 대부분 대도시들의 거래량도 줄면서 전국 매매 거래량은 전달보다 3,961건 감소한 34,965건으로 나타났다.

대세상승은 아직 시기상조

아파트 가격이 큰 상승세를 이어가려면 매도호가가 상승하더라도 추격 매수에 나서는 수요가 많아지면서 거래량이 평년 수준으로는 회복해야 하는데 아직은 힘이 약한 모습이다. 과거 전국의 월평균 거래량이 전국은 52,000건, 서울이 6,500건, 경기도가 13,000건인데 비해, 4월의 거래량이 전국은 34,965건, 서울이 2,981건, 경기도는 9,218건에 그치고 있는 모습이다.

전국아파트 분양시장 동향

4월까지 전국 미분양 수 동향

지난 2월까지 75,438호까지 늘었던 전국 미분양수는 4월에 71,365호까지 감소하면서 안정세를 찾아가는 분위기이다. 상반기에 주택담보대출 금리가 작년보다 내려가고 아파트 가격이 반등하면서 전국 대부분 지역에서 미분양 물량이 소폭 감소했다.

인천, 수원, 천안, 아산 등 수도권외곽지역에서 미분양 감소세가 나타나고 있는 반면, 평택과 화성 등에서는 미분양수가 증가했다. 평택은 3월에 화양지구 힐스테이트가 1,417가구 미분양이 나왔다.

4월 신규 분양 공급 물량은 청약홈 기준으로 10,497호였고 당첨자 발표일 기준으로 미분양수는 2,415호 였다. 입지가 좋은 곳들은 청약이 몰렸지만 부산 남구, 평택 회양, 인천 서구에서는 미분양이 발생했다.

PF금융 경색에 의한 신규 분양 물량 감소

금융권의 PF대출 부실 문제가 여전하여 아파트 분양사업에 자금 조달이 어렵고 시공사의 공사 단가는 계속 오르고 아파트 가격 하락의 여파로 분양시장의 열기가 예년만 못한 상황이다. 이러한 이유로 대부분 시행사나 재개발 조합들이 분양 일정을 뒤로 미루면서 2023년 상반기 분양 물량은 큰 폭으로 축소되었다.

올해 5월까지 청약홈을 통해 신규 분양한 주택 수는 36,879호로 작년 동기간 92,439호에 비해 60.1%감소한 상황이다. PF대출 부실의 문제가 단기간에 해결되기 어려운 만큼, 올해 내내 신규 물량은 현재의 감소된 수준을 유지할 것으로 전망된다.

5월 신규 분양율은 모처럼 회복되는 상황

5월 청약홈 기준 미분양율은 18.76%로 나타났는데, 2022년 6월 이후 처음으로 20%이하의 미분양율을 보였다. 분양시장이 최악의 국면을 지나 어느 정도 안정되는 모습이다. 개발호재가 있는 청주나 입지가 좋은 수도권의 신규 분양은 청약이 몰리면서 높은 경쟁률을 보였으나 안성 등 비인기 지역에서는 미분양이 많았다. 입지 별로 양극화가 뚜렷한 상황이다.

한국 주택 가격 전망 및 투자전략

미연준의 금리 인하 시점

미연준은 지난 5월 FOMC회의에서 기준 금리를 25bp 인상한 5.25%로 발표했다. 2022년 3월부터 10번째 금리인상을 단행하며 인플레이션을 잡기 위한 통화 긴축 정책을 실행한 상황이다.    이번 5월을 마지막으로 금리인상은 마감될 가능성이 크다. 당분간 미연준은 물가와 고용 데이터를 확인하며 관망할 것으로 예상된다.

물가는 더디게 하락하는 중

5월에 발표된 미국의 4월 물가상승률은 전년대비 4.9% 상승한 것으로 나타났다. 금리인상 정책이 실물경기에 반영되면서 물가가 하락하고 있으나 그 속도는 더디게 진행 중이다.

이번 달에 5월 미국 실업률이 3.7%로 발표되었는데 완전 고용에 가까운 상황이 지속되고 있다. 급격한 금리인상에도 고용과 개인가처분소득이 유지되면서 물가 상승의 압력으로 작용하고 있는 상황이다.

금리인하는 언제 시작될 것인가?

미 연준은 연간 물가상승률을 2% 근방까지 하락시키고 코로나 팬데믹으로 2020년과 2021년에 급격하게 확대된 M2 통화량을 적정량(장기추세선으로 복귀)까지 하락시키는 것을 목표로 하고 있다. 그렇게 해야 장기적으로 안정적이 경제성장을 만들어 갈 수 있기 때문이다.

급격한 금리인상에도 불구하고 완전고용이 유지되고 있는 만큼 금리인하는 시간이 걸릴 것으로 판단되며 2024년 초는 되어야 가능할 것으로 전망된다. 단, 금리인상으로 유발된 미국 상업용 부동산이나 은행의 부실과 같은 시스템 위기가 발생하면 금리인하는 앞당겨 질 수도 있겠다.

한국 주택가격 전망

미국금리가 인하되는 시점부터 한국 아파트 가격은 상승할 수 있다.

미국의 금리가 인하되고 통화확대가 시작되는 시기가 도래해야 전세계 경기가 호전되고 반도체 산업이 빅사이클에 진입하고 한국 수출이 크게 상승할 수 있다. 한국 수출 실적이 다시금 성장하면서 GDP 규모가 커져야 한국 아파트 가격이 상승할 수 있는 에너지를 확보할 수 있다.

미국의 금리인하가 예상되는 시점이 되어야 한국은행도 기준금리를 내릴 수 있다. 국내 금리가 인하되는 구간에 진입해야 한국 아파트 가격이 상승할 수 있는 에너지를 확보할 수 있다.

아직은 시기상조, 2024년은 상승 기대

2023년 초부터 아파트가격이 급매물이 소화되며 바닥을 확인하고 반등하고 있는 상황이지만 이 반등이 꾸준한 상승국면으로 이어는 것은 아직 시기상조인 것으로 판단된다. 미연준이 금리인하에 나설 것으로 기대되는 2024년 초부터 금리 인하 국면으로 진입하면 국내 아파트 가격도 상승의 에너지를 확보할 것으로 판단된다.

디벨로퍼를 위한 부동산 투자 전략

2023년도 내내 부동산 PF대출시장은 어려운 상황

금융기관의 PF대출 문제는 여전히 해결되지 않고 있다. 대부분의 브릿지론은 사업성이 탁월한 몇몇 사업지를 제외하고는 본PF로 넘어가지 못하고 있다. 자금력이 부족한 많은 사업장이 EOD(기한이익상실)에 처해 있는 상황이다. 디벨로퍼에게 2023년도는 최악의 시기가 되고 있다.

NPL 투자를 통한 사업부지 확보는 큰 기회를 주는 시기.

올해와 내년은 디벨로퍼가 NPL투자를 통해 큰 기회를 잡을 수 있는 시기이다. 아쉽게도 많은 시행사들이 이미 집행된 투자 사업에서 어려움을 겪고 있어 신규 NPL투자에 나설 수 없는 상황이다. 반대로 투자자를 확보할 수 있는 디벨로퍼라면 NPL투자에 적극적으로 나서야 하는 시점이다. NPL투자는 시행사가 직접 단독으로 수행하기 불가능하다. 주변 자산운용사나 금융기관과 통해 매물에 접근할 수 있으니 협업을 통해 기회를 잡아야 하겠다.

PF대출시장의 어려움이 계속되고 있으나, 인프라 개발사업, ESG관련 발전설비 개발사업, 시니어하우스 개발사업, 데이터센터 개발사업 등은 자금 확보가 그나마 용이한 사업들이니 관심을 가져볼 만 하겠다. 다만, 각 사업별 난이도가 상당히 높으니 철저한 사업의 준비가 필요할 것이다.