브릿지론 사업장, HUG의 '공공지원 민간임대'에 관심

대구에서 주상복합 개발사업을 진행하는 한 시행사는 지난해 하반기 사업 인허가를 마쳤다. 그러나 넘쳐나는 지역 미분양에 대한 우려로 본PF 전환 및 분양이 여의치 않자 이달 만기 도래한 브릿지론을 1년 더 연장했다. 그러면서 주택도시보증공사(HUG)가 주관하는 '공공지원 민간임대' 사업에 지원했다.  

10년 선(先)임대여서 미분양 리스크를 피할 수 있는데다 무엇보다 HUG가 전방위 금융 지원해 안정적으로 사업을 이끌어갈 것으로 판단해서다.

HUG가 주관해 시행하는 '공공지원 민간임대사업'이  본PF전환을 못해 브릿지론 연장에 머물고 있는 사업장의 탈출구로 뜨고 있다.  

HUG는 지난 5월  5000세대 공급 규모로 `2023년 1차 공공지원 민간임대 공모사업'을 공고했다.  지난 6월 7일 공모 참여의향서를 접수하고 시세조사를 거쳐 지난 7월 28일 사업 신청을 정식 접수한 결과 무려 20여개 컨소시엄이 지원했다. HUG는 1,2차 평가를 거쳐 8월 말 전후로 대략 8곳의 우선협상대상자(우협)를 선정할 방침이다.

여러 유형의 '공공지원 민간임대' 방식 가운데 민간제안 공모방식은 주택건설이 가능한 부지를 대상으로 민간이 HUG의 주택도시기금 참여를 제안하면 이를 평가해 기금이 출자하는 방식이다.  통상 민간사업자는 시공사·부동산신탁사·재무투자자(FI) 등의 컨소시엄으로 구성된다.

이 사업은 기금의 출자를 위해 리츠(부동산투자회사) 방식으로 진행되는데 HUG의 다양한 지원 혜택을 볼 수 있다. 우선 민간사업자와 리츠를 공동 설립시 주택도시기금이 대주주로 출자하고 사업을 함께 이끌게 된다.  

주택건설 기간에는 기금이 2%대 저리로 융자해준다. 여기에다 대주단 PF대출에 대해선 HUG가 PF보증을 제공한다.  HUG의 금융지원 등으로 공사비를 충당하고 입주자의 임대보증금 등으로 사업을 준공할 수 있는 것이다.  

공사비가 급등하면서 사업자들의 부담이 늘자 HUG는 작년 9월 내규 개정을 통해 신규 공모 사업장에 한해 사업 제안 이후 공사비 상승분을 반영할 수 있도록 했다. 연간 공사비가 5% 넘게 올랐을 때에 한해 변동분의 절반 이내로만 증액할 수 있도록 했다.

다만 주택도시기금이 투,융자하는 만큼 공공성을 요구한다. 최장 10년간 안정적 임대를 제공하고 임대료도 주변 시세의 75~90%로 제한된다.